એન્ફોર્સમેન્ટ ડિરેક્ટોરેટ (ED) એ FY24 થી ₹73,000 કરોડની સંપત્તિ જપ્ત કરી છે, જેનો મુખ્ય ઉદ્દેશ હોમબાયર્સ (Homebuyers) ના હિતોનું રક્ષણ કરવાનો છે. FY27 ના પ્રથમ પાંચ મહિનામાં જ ₹10,000 કરોડની સંપત્તિ પરત અપાવી છે. જોકે, આ આક્રમક કાર્યવાહી ફંડ ડાયવર્ઝનના (Fund Diversion) મામલાને રોકવા માટે છે, પરંતુ તેનાથી પ્રોજેક્ટ (Project) અટકી પડવાનો અને કાયદાકીય મુશ્કેલીઓનો ખતરો પણ વધી શકે છે.
ED ની સક્રિયતા અને તેનો હેતુ
એન્ફોર્સમેન્ટ ડિરેક્ટોરેટ (ED) ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે એક મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવી રહ્યું છે. હજારો હોમબાયર્સની ફરિયાદોને ધ્યાનમાં રાખીને, ED એ FY24 થી અત્યાર સુધીમાં આશરે ₹73,000 કરોડની સંપત્તિ જપ્ત કરી છે અથવા તેને પાછી અપાવી છે. ચાલુ નાણાકીય વર્ષ (FY27) ના પ્રથમ પાંચ મહિનામાં જ, ED એ લગભગ ₹10,000 કરોડની કિંમતની મિલકતો ખરીદદારોને પરત અપાવવામાં મદદ કરી છે. આના પરથી સ્પષ્ટ થાય છે કે ED ડેવલપર્સ (Developers) દ્વારા બાંધકામ માટેના ફંડના ડાયવર્ઝન (Fund Diversion) ના કેસો પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી રહ્યું છે.
PMLA હેઠળ કાર્યવાહી
RERA (Real Estate Regulation and Development Act) અથવા IBC (Insolvency and Bankruptcy Code) જેવા કાયદાઓ પ્રોજેક્ટ પૂર્ણતા અથવા દેવાની વસૂલાત પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, જ્યારે ED ની કાર્યવાહી પ્રિવેન્શન ઓફ મની લોન્ડરિંગ એક્ટ (PMLA) હેઠળ થાય છે. ED ખાસ કરીને એવી તપાસ કરી રહ્યું છે કે શું ડેવલપર્સે હોમબાયર્સ પાસેથી મોટી રકમ વસૂલીને અન્ય પ્રોજેક્ટ્સ અથવા વ્યવસાયોમાં ડાયવર્ટ કરી દીધી છે. ઘણા ખરીદદારો એવી મિલકતો માટે લોન ચૂકવી રહ્યા છે જે ક્યારેય પૂર્ણ થઈ નથી અથવા શરૂ પણ થઈ નથી. સુપ્રીમ કોર્ટે પણ આ મામલે તપાસ વધારવા દબાણ કર્યું છે, જેના કારણે ED નો અભિગમ ખરીદદારો માટે એક મહત્વપૂર્ણ સાધન બન્યો છે.
મુખ્ય ડેવલપર્સ પર અસર
આ કાર્યવાહી મુખ્યત્વે દિલ્હી-NCR (Delhi-NCR) વિસ્તારમાં કેન્દ્રિત છે અને ઘણા મોટા બિલ્ડરો તેનાથી પ્રભાવિત થયા છે. ઉદાહરણ તરીકે, Raheja Developers ની ED દ્વારા સઘન તપાસ ચાલી રહી છે, જેમાં મની લોન્ડરિંગ (Money Laundering) ના કેસમાં લગભગ ₹2,399 કરોડની સંપત્તિ જપ્ત કરવામાં આવી છે. આ ઉપરાંત, Earth Infrastructure, Imperia Structures, CHD Developers, અને Ninex Developers જેવી કંપનીઓએ પણ પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ અને ફંડ મેનેજમેન્ટ (Fund Management) સંબંધિત નિયમનકારી કાર્યવાહી અથવા કાનૂની મુકદ્દમાનો સામનો કરવો પડ્યો છે.
ખરીદદારો માટે ફાયદા અને ગેરફાયદા
ED ની કાર્યવાહી ફંડની વસૂલાત માટે આશા જગાવે છે, પરંતુ તે પ્રોજેક્ટની ડિલિવરી (Delivery) ની ગેરંટી નથી. જ્યારે ED કોઈ ડેવલપરની સંપત્તિ જપ્ત કરે છે, ત્યારે તે મિલકતોને વેચાતી અટકાવવાનો કાનૂની પગલું છે. જોકે, આનાથી ક્યારેક અણધાર્યું પરિણામ આવી શકે છે: બાંધકામ કાર્ય સંપૂર્ણપણે બંધ થઈ શકે છે. જો ડેવલપરની લિક્વિડિટી (Liquidity) ફસાઈ જાય અથવા તેના ખાતાઓ ફ્રીઝ થઈ જાય, તો કોન્ટ્રાક્ટરો (Contractors) અને વિક્રેતાઓને ચૂકવણી કરવાની ક્ષમતા ઘણીવાર સમાપ્ત થઈ જાય છે.
આમ, ન્યાય તરફનું એક પગલું વર્ષો સુધી કાનૂની કાર્યવાહી તરફ દોરી શકે છે. ઘણી વખત, કેસ કોર્ટમાં ચાલતી વખતે મિલકતનો કબજો મળવામાં વિલંબ થાય છે. ED ની કાર્યવાહી મુખ્યત્વે ડેવલપર્સને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવા અથવા દેવું પતાવવા માટે દબાણ કરવાની એક રીત છે, નહીંત કે સીધી બાંધકામ વ્યવસ્થાપક તરીકે.
અસરગ્રસ્તો માટે મહત્વપૂર્ણ બાબતો
હવે ખરીદદારોએ ચાલુ કોર્ટ કેસની સ્થિતિ અને ડેવલપરની નાણાકીય સ્થિતિ પર નજીકથી નજર રાખવી પડશે. જો ED ની કાર્યવાહી બાદ નવા ડેવલપરની નિમણૂક થાય અથવા કોર્ટની દેખરેખ હેઠળ પ્રોજેક્ટ ફંડ્સ મુક્ત થાય, તો પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવાનો માર્ગ ખુલી શકે છે. બીજી તરફ, જો કંપની લાંબા સમય સુધી લિક્વિડેશન (Liquidation) પ્રક્રિયામાં જાય, તો લેણદારોના દાવાઓની પતાવટ બાદ સંપત્તિની પુનઃપ્રાપ્તિ ગૌણ બની શકે છે. ખરીદદારોએ ED ની કાર્યવાહીથી તાત્કાલિક ઘરનો કબજો મળશે તેવું ન માનતા, સંપત્તિ મુક્ત કરવાના પગલાં પર ધ્યાન આપવું જોઈએ.