એન્ફોર્સમેન્ટ ડિરેક્ટોરેટ (ED) એ અમદાવાદ સ્થિત કેશવ નારાયણ ગ્રુપની ₹129.80 કરોડની સંપત્તિ જપ્ત કર્યા બાદ હોમબાયર્સ માટે કડક સલાહ જારી કરી છે. એજન્સીએ અનધિકૃત પ્રી-લોન્ચ યોજનાઓ અને રોકડની માંગણીઓ જેવા ગંભીર રેડ ફ્લેગ્સ પર ભાર મૂક્યો છે, અને રોકાણકારોને નાણાકીય નુકસાન ટાળવા માટે પ્રોજેક્ટની મંજૂરીઓ અને RERA રજીસ્ટ્રેશન સ્વતંત્ર રીતે ચકાસવાની અપીલ કરી છે.
EDએ શા માટે જારી કરી ચેતવણી?
એન્ફોર્સમેન્ટ ડિરેક્ટોરેટ (ED) એ ગંભીર ગેરરીતિઓ અંગે તપાસ બાદ અમદાવાદ સ્થિત કેશવ નારાયણ ગ્રુપ અને તેના પ્રમોટર્સ, રોનક રવિભાઈ સોનાણી અને વિપુલભાઈ ગોરધનભાઈ ગંગાણીની ₹129.80 કરોડની સંપત્તિ જપ્ત કરી છે. આ કાર્યવાહી બાદ, ED એ દેશભરના ઘર ખરીદનારાઓને રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ સાથેના વ્યવહારમાં અત્યંત સાવધાની રાખવાની સલાહ આપી છે.
અનધિકૃત યોજનાઓ અને રોકડની માંગણીઓ પર EDની નજર
ED ની તપાસમાં જાણવા મળ્યું છે કે અનેક ડેવલપર્સ ગેરમાર્ગે દોરતી પ્રી-લોન્ચ યોજનાઓ ચલાવી રહ્યા છે અને બિનસત્તાવાર રીતે રોકડમાં પેમેન્ટની માંગણી કરી રહ્યા છે. ED એ આવા અનેક ચેતવણીચિહ્નો દર્શાવ્યા છે જેના પર ઘર ખરીદનારાઓએ ધ્યાન આપવું જોઈએ. જેમાં ડેવલપર દ્વારા RERA (રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી) રજીસ્ટ્રેશન વિગતો આપવાનો ઇનકાર, રોકડ વ્યવહારો પર ભાર, અને રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજો અથવા રિફંડ આપવામાં વિલંબ જેવી બાબતોનો સમાવેશ થાય છે. ED એ સ્પષ્ટ કર્યું છે કે બ્રોકર્સની મૌખિક વાતો કે અનૌપચારિક બુકિંગ ફોર્મ પર આધાર રાખવો જોખમી છે.
પ્રી-લોન્ચ અને સબવેન્શન યોજનાઓમાં છુપાયેલા જોખમો
ઘણા રોકાણકારો માટે, સૌથી મોટો ખતરો એવી પ્રોજેક્ટ્સમાં રોકાણ કરવાનો છે જેને હજુ સુધી તમામ જરૂરી કાયદાકીય મંજૂરીઓ મળી નથી. 'પ્રી-લોન્ચ' ઓફર તરીકે માર્કેટિંગ કરાયેલા આ પ્રોજેક્ટ્સમાં પર્યાવરણીય મંજૂરીઓ અને જમીનના ટાઇટલ જેવા જરૂરી કાગળોનો અભાવ હોઈ શકે છે. ED ચેતવણી આપે છે કે આવી યોજનાઓમાં રોકાણ કરવાથી પ્રોજેક્ટ અધૂરો રહી જવાનું જોખમ અનેકગણું વધી જાય છે.
આ ઉપરાંત, 'સબવેન્શન યોજનાઓ' પણ ચિંતાનો વિષય છે, જ્યાં ડેવલપર્સ ખરીદનારના લોન EMI નો અમુક સમયગાળા સુધી ચૂકવણી કરવાનું વચન આપે છે. ED એ સ્પષ્ટ કર્યું છે કે જો ડેવલપર આ ચુકવણીઓમાં ડિફોલ્ટ કરે છે, તો ખરીદનાર સંપૂર્ણ લોન રકમ માટે જવાબદાર રહેશે, જેનાથી ક્રેડિટ સ્કોરને નુકસાન અને કાનૂની સમસ્યાઓ ઊભી થઈ શકે છે. કેશવ નારાયણ ગ્રુપની સંપત્તિ જપ્ત કરવી એ ED ના PMLA (પ્રિવેન્શન ઓફ મની લોન્ડરિંગ એક્ટ) હેઠળ સક્રિય કાર્યવાહીનું ઉદાહરણ છે.
ઘર ખરીદનારાઓ માટે આવશ્યક ડ્યુ ડિલિજન્સ
કોઈપણ પ્રોપર્ટી ખરીદતા પહેલા, ED ઘર ખરીદનારાઓને સ્વતંત્ર ચકાસણી કરવાની સલાહ આપે છે. આમાં સત્તાવાર રાજ્ય RERA પોર્ટલ દ્વારા પ્રોજેક્ટની સ્થિતિ, જમીનના ટાઇટલ રેકોર્ડ્સ અને તમામ કાયદાકીય મંજૂરીઓની ખાતરી કરવી શામેલ છે. ઘર ખરીદનારાઓને અવાસ્તવિક વળતરના વચનો આપતી યોજનાઓ કરતાં સ્પષ્ટ કાનૂની સ્થિતિ ધરાવતા પ્રોજેક્ટ્સને પ્રાધાન્ય આપવા પ્રોત્સાહિત કરવામાં આવે છે. મુખ્ય સંદેશ એ છે કે પ્રોપર્ટી રોકાણને કોઈપણ મોટા નાણાકીય નિર્ણયની જેમ જ ગંભીરતાથી લેવું જોઈએ, અને છેતરપિંડીનો ભોગ બનવાથી બચવા માટે તમામ કરારો નોંધાયેલા અને પારદર્શક હોવા જોઈએ.