Whalesbook
ED ની Raheja Developers સામે વધુ એક કાર્યવાહી
એન્ફોર્સમેન્ટ ડિરેક્ટોરેટ (ED) દ્વારા એપ્રિલ 25, 2026 ના રોજ દિલ્હી-NCR માં Raheja Developers ની લગભગ સાત જગ્યાઓ પર કરવામાં આવેલા દરોડા, કંપની સામે ચાલી રહેલી પૈસાની હેરફેર (money laundering) અને Homebuyers સાથે થયેલા કથિત ફ્રોડની તપાસનો એક વિસ્તૃત ભાગ છે. ખાસ કરીને 'Raheja Revanta' પ્રોજેક્ટમાં ફ્લેટની ડિલિવરીમાં નિષ્ફળતાના આરોપો કેન્દ્રમાં છે. તમને જણાવી દઈએ કે ED એ જૂન 2025 માં પણ આ મામલે દરોડા પાડ્યા હતા.
વધુ નિયમનકારી કાર્યવાહી
આ નવી કાર્યવાહી Raheja Developers માટે વધી રહેલા નિયમનકારી પડકારો દર્શાવે છે. અગાઉ, એપ્રિલ 2023 માં, હરિયાણા રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (HRERA) એ 'Raheja Revanta' માં યુનિટના વેચાણ અને ખરીદી પર પ્રતિબંધ મૂક્યો હતો, બાકી રહેલી ઇન્વેન્ટરી (unsold inventory) ને ફ્રીઝ કરી દીધી હતી અને કથિત હેરાનગતિ અને ફંડ ડાયવર્ઝન (fund diversion) અંગે ફોરેન્સિક ઓડિટનો આદેશ આપ્યો હતો. નેશનલ કંપની લો એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલ (NCLAT) એ પણ 'Shilas' પ્રોજેક્ટની ઇન્સોલ્વન્સી (insolvency) કાર્યવાહી દરમિયાન Raheja Developers ને તેની અસ્કયામતો ટ્રાન્સફર કરવા પર પ્રતિબંધ મૂક્યો હતો, જેથી લેણદારો અને Homebuyers ના હિતોનું રક્ષણ થઈ શકે. આ ઉપરાંત, HRERA એ Raheja Atharva માં બાંધકામની ગુણવત્તા અને ડેડલાઈન ચૂકી જવા અંગે રેસિડેન્ટની ફરિયાદો પર RDL ડિરેક્ટર્સને હાજર રહેવાનો આદેશ આપ્યો હતો.
Raheja Developers નો બચાવ: વિલંબનું કારણ શું?
Raheja Developers એ આ તમામ આરોપોનો વારંવાર ઇનકાર કર્યો છે. કંપનીનું કહેવું છે કે તેણે ગ્રાહકો પાસેથી એકત્ર કરાયેલા ભંડોળ કરતાં વધુ રકમ પ્રોજેક્ટ્સમાં રોકાણ કર્યું છે, જે RERA-નિરીક્ષિત ઓડિટ દ્વારા સમર્થિત હોવાનો દાવો કરે છે અને ફંડ ડાયવર્ઝનનો ઇનકાર કરે છે. Raheja Developers એ ખાસ કરીને 61-માળના 'Raheja Revanta' પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ માટે સરકાર દ્વારા જરૂરી પાણી, વીજળી અને ગટર જેવી ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સુવિધાઓના અભાવને જવાબદાર ઠેરવ્યું છે, ભલે તેણે તેના ડેવલપમેન્ટ ચાર્જ ચૂકવી દીધા હોય. કંપની દલીલ કરે છે કે આ સેવાઓ વિના સુરક્ષિત રીતે કબજો સોંપવો શક્ય નથી. જોકે, Homebuyers ના એકાઉન્ટ્સ દાયકાઓ સુધી ચાલેલા વિલંબ અને કેટલાક પ્રોજેક્ટ્સમાં નાણાકીય સમસ્યાઓ તરફ ઈશારો કરે છે.
કંપનીની નાણાકીય સ્થિતિ અને માર્કેટ પોઝિશન
Raheja Developers Limited, જે 1990 માં સમાવિષ્ટ (incorporated) થઈ હતી, તે એક જાહેર અસૂચિબદ્ધ (public unlisted) કંપની છે. 31 માર્ચ, 2023 ના રોજ પૂરા થયેલા નાણાકીય વર્ષ માટે, કંપનીએ ₹156 કરોડ ની આવક નોંધાવી હતી, જે છેલ્લા એક વર્ષમાં -11% ના કમ્પાઉન્ડેડ એન્યુઅલ ગ્રોથ રેટ (CAGR) ને દર્શાવે છે. તેની પેઇડ-અપ કેપિટલ (paid-up capital) ₹46.08 કરોડ છે. CARE Ratings એ અગાઉ RDL ને માહિતી પ્રદાન કરવામાં નિષ્ફળતા અને સર્વેલન્સ ફી ચૂકવવામાં વિલંબને કારણે 'issuer non-cooperating' તરીકે વર્ગીકૃત કર્યું હતું, જે પારદર્શિતાના મુદ્દાઓ સૂચવે છે. ભૂતકાળના વિવાદોમાં ટેક્સ ચોરીના આરોપો, અઘોષિત ભંડોળ સ્વીકારતા સ્ટિંગ ઓપરેશન અને પ્રોજેક્ટની ગેરરીતિઓ અંગે વડાપ્રધાન કાર્યાલય (PMO) ની તપાસનો સમાવેશ થાય છે.
તેની સામે, DLF અને Lodha Developers જેવી પ્રતિસ્પર્ધી કંપનીઓએ મજબૂત નાણાકીય પરિણામો નોંધાવ્યા છે. DLF નો P/E રેશિયો, એપ્રિલ 2026 માં લગભગ 30.5-52.82x હતો, જેના કારણે કેટલાક વિશ્લેષકો તેને undervalued માને છે. માર્કેટ લીડર Lodha Developers એ Q4 FY26 માં ₹1,007.90 કરોડ નો નેટ પ્રોફિટ નોંધાવ્યો હતો, જે ઓછું લિવરેજ (low leverage) સાથે નફાકારક વૃદ્ધિ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે. Godrej Properties એ પણ મજબૂત આવક અને નફા વૃદ્ધિ દર્શાવી છે.
દિલ્હી-NCR રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ
દિલ્હી-NCR રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટે છેલ્લા પાંચ વર્ષો માં રહેણાંક મિલકતોમાં નોંધપાત્ર ભાવ વૃદ્ધિ જોઈ છે. 2026 ની શરૂઆત સુધીમાં, માર્કેટે સ્થિરતાના સંકેતો દર્શાવ્યા હતા, જેમાં આવક વૃદ્ધિ મિલકતના ભાવ વધારા સાથે સુસંગત હતી અને અંતિમ-વપરાશકર્તા (end-user) માંગ તરફ ઝુકાવ જોવા મળ્યો હતો. જોકે, પડકારો યથાવત છે. કેટલાક અહેવાલો વધતા ભાવ અને ઘટતા વેચાણ વચ્ચે વધતી ખાઈ તરફ ઈશારો કરે છે, જે બાંધકામ ખર્ચમાં વધારો અને ડેવલપરની સાવચેતીથી ઉદ્ભવેલી સમસ્યાઓને છુપાવી શકે છે. RERA જેવા નિયમનકારી સુધારાઓ ખરીદદાર સુરક્ષા અને પારદર્શિતાને પ્રોત્સાહન આપવાનો હેતુ ધરાવે છે, પરંતુ પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ અને કથિત ફંડ ડાયવર્ઝન હજુ પણ ડેવલપરની વિશ્વસનીયતાને નુકસાન પહોંચાડે છે. ગુરુગ્રામના વ્યવહારોમાં ગુમ થયેલ PAN ડિસ્ક્લોઝર (missing PAN disclosures) અંગે તાજેતરની તપાસ આ ક્ષેત્રમાં નાણાકીય પાલન (financial compliance) પર તીવ્ર નિયમનકારી ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવાનું સૂચવે છે.