દ્વારકા એક્સપ્રેસવે: પ્રોપર્ટીમાં તેજી, પણ ટોલ ટેક્સનો માર!

દ્વારકા એક્સપ્રેસવે, જે **₹9,000 કરોડ**ના ખર્ચે બન્યો છે, તેના કારણે પ્રોપર્ટીના ભાવ **₹8,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ** થી વધીને **₹18,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ** થયા છે. પરંતુ, ઊંચા ટોલ ટેક્સને કારણે સ્થાનિક રહેવાસીઓમાં ભારે વિરોધ જોવા મળી રહ્યો છે.

શું થયું?

₹9,000 કરોડના ખર્ચે બનેલો 29 કિલોમીટર લાંબો દ્વારકા એક્સપ્રેસવે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે મૂલ્ય નિર્માણ અને જાહેર નીતિની ચર્ચા બંનેનું કેન્દ્ર બન્યો છે. દિલ્હી અને ગુરુગ્રામ વચ્ચે કનેક્ટિવિટીમાં આમૂલ પરિવર્તન લાવ્યા બાદ, આ એક્સપ્રેસવે પર પ્રોપર્ટીના ભાવમાં ભારે ઉછાળો જોવા મળ્યો છે. 2022 માં સરેરાશ ₹8,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ હતા, જે હવે વધીને લગભગ ₹18,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ થઈ ગયા છે.

રિયલ એસ્ટેટ વૃદ્ધિ અને રોકાણકારો પર અસર

રોકાણકારો અને ઘર ખરીદનારાઓ માટે, આ એક્સપ્રેસવે ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર દ્વારા મૂલ્ય વૃદ્ધિનું ઉત્તમ ઉદાહરણ છે. DLF, Godrej Properties, Sobha અને M3M જેવા મોટા ડેવલપર્સ કે જેમની પાસે આ કોરિડોર પર મોટી જમીનો અથવા નિર્માણાધીન પ્રોજેક્ટ્સ છે, તેમની બજાર આકર્ષણ ક્ષમતામાં વધારો થયો છે. આ પ્રોજેક્ટને કારણે ઈન્દિરા ગાંધી ઈન્ટરનેશનલ એરપોર્ટ સુધી સીધી પહોંચ અને અર્બન એક્સ્ટેન્શન રોડ (Urban Extension Road) દ્વારા બહેતર કનેક્ટિવિટી મળવાથી રહેણાંક સંપત્તિઓની માંગમાં તેજી આવી છે.

જોકે, આટલી ઝડપી ભાવ વૃદ્ધિ પોષણક્ષમતા (affordability) પર પણ પ્રશ્નો ઉભા કરે છે. જો પ્રોપર્ટીના ભાવ ખૂબ ઝડપથી વધે, તો તે સંભવિત ઘર ખરીદનારાઓના બજેટને તાણ આપી શકે છે, જેના કારણે ભવિષ્યમાં મધ્યમ-વર્ગના ખરીદદારો માટે બજાર ખૂબ મોંઘુ બની જાય તો વેચાણની ગતિ ધીમી પડી શકે છે. રોકાણકારો સામાન્ય રીતે ભાવ વૃદ્ધિ અને સ્થિર ભાડાકીય માંગ વચ્ચે સંતુલન શોધે છે, જે ગુરુગ્રામના કોર્પોરેટ હબ્સ અને રોજગાર કેન્દ્રો દ્વારા સંચાલિત થાય છે.

ટોલ ટેક્સ વિવાદ

ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરના ફાયદા હોવા છતાં, ટોલ ચાર્જ અંગે એક મોટો વિવાદ ઉભો થયો છે. ખાનગી કાર માલિકો માટે એક તરફની મુસાફરીનો ટોલ ₹225 છે, જ્યારે આવવા-જવાનો ખર્ચ ₹340 થાય છે. રોજિંદા મુસાફરો માટે, આ ખર્ચ નોંધપાત્ર રીતે વધી જાય છે, જેના કારણે સ્થાનિક રહેવાસી મંડળો દ્વારા વિરોધ પ્રદર્શનો થઈ રહ્યા છે.

મુસાફર જૂથો નેશનલ હાઈવેઝ ઓથોરિટી ઓફ ઈન્ડિયા (NHAI) પાસે છૂટછાટો માટે સક્રિયપણે લોબિંગ કરી રહ્યા છે. તેમની માંગણીઓમાં સ્કૂલ બસો, ઇલેક્ટ્રિક વાહનો માટે નીચા દર અને સ્થાનિક પાસ માટે વધુ લવચીક રિચાર્જ વિકલ્પોનો સમાવેશ થાય છે. આ તણાવ એક ઓપરેશનલ જોખમ ઊભું કરે છે: જો જાહેર જનતાનો મત ટોલ ટેક્સની વિરુદ્ધ મજબૂત રહે, તો સરકારને ટેરિફ માળખામાં સુધારો કરવા દબાણનો સામનો કરવો પડી શકે છે, જે ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટના મહેસૂલની આગાહીઓ અને આંતરિક વળતર દર (internal rate of return) ને અસર કરશે.

ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને ડેવલપરનો દૃષ્ટિકોણ

વ્યાપક વ્યાપાર પરિપ્રેક્ષ્યમાં, દ્વારકા એક્સપ્રેસવે રાષ્ટ્રીય ધોરીમાર્ગ નેટવર્કમાં એક નોંધપાત્ર વિસ્તરણ રજૂ કરે છે, જે 2026 સુધીમાં 1,46,500 કિલોમીટર થી વધુ થઈ ગયું છે. રિયલ એસ્ટેટ માટે, આવા પ્રોજેક્ટ્સ સામાન્ય રીતે જમીનના વિકાસથી લઈને ઉચ્ચ-ઘનતાવાળા, મિશ્ર-ઉપયોગી વ્યાપારી અને છૂટક કેન્દ્રો તરફ આગળ વધવા માટે ઉત્પ્રેરક તરીકે કાર્ય કરે છે.

જોકે, આ વિકાસની સફળતા માત્ર રસ્તા પર જ નિર્ભર નથી. તેમાં સામાજિક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર - જેમ કે શાળાઓ, હોસ્પિટલો અને શોપિંગ સેન્ટરો - અને વિશ્વસનીય જાહેર પરિવહનની જરૂર છે. જો આ રહેણાંક એકમોના વિકાસની ગતિએ વિકસિત ન થાય, તો રહેણાંક કબજા દર અપેક્ષા કરતાં નીચા રહી શકે છે, જે પ્રોપર્ટીના ભાવ પર દબાણ લાવી શકે છે.

રોકાણકારોએ શું ટ્રેક કરવું જોઈએ?

રિયલ એસ્ટેટ અથવા ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ક્ષેત્રમાં રસ ધરાવતા રોકાણકારોએ કેટલીક મુખ્ય બાબતો પર નજર રાખવી જોઈએ. પ્રથમ, NHAI તરફથી ટોલ સુધારા અથવા સ્થાનિક વપરાશકર્તાઓ માટેની છૂટછાટો અંગેના કોઈપણ અપડેટ્સ પર ધ્યાન આપો, કારણ કે આ એક્સપ્રેસવેના જાહેર સ્વીકૃતિ દરને અસર કરશે. બીજું, આ કોરિડોર પર કાર્યરત ડેવલપર્સની વેચાણ ગતિ અને ઇન્વેન્ટરી સ્તરને ટ્રેક કરો; ઊંચા ભાવ ફાયદાકારક છે, પરંતુ મૂલ્યાંકનને ટેકો આપવા માટે સતત વેચાણ જરૂરી છે. છેલ્લે, વ્યાપારી વિકાસની ગતિ પર નજર રાખો, કારણ કે રાષ્ટ્રીય રાજધાની ક્ષેત્ર (National Capital Region) માં લાંબા ગાળાના રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્ય માટે માર્ગ પર ઓફિસ સ્પેસનો વિકાસ એ અંતિમ ચાલક છે.