Whalesbook
સપ્લાય ચેઇન પર દબાણ વધ્યું
મધ્ય પૂર્વમાં ચાલી રહેલા સંઘર્ષે દુબઈના પ્રોપર્ટી સેક્ટરને ગંભીર રીતે અસર કરી છે. પ્રોજેક્ટ ડિલિવરીના સમયમાં અંદાજે 6 થી 9 મહિનાનો વિલંબ થઈ રહ્યો છે. આ અસર 2026માં હેન્ડઓવર (handover) થનારા 45,000 યુનિટ્સમાંથી ઘણા પ્રોજેક્ટ્સ પર પડશે, જે હવે 2027 કે તે પછી પૂર્ણ થવાની શક્યતા છે. મુખ્ય સમસ્યાઓ સપ્લાય ચેઇન (supply chain) માં આવતી અડચણો અને ખર્ચમાં થયેલો વધારો છે. રિપોર્ટ્સ મુજબ, કુલ બાંધકામ ખર્ચમાં 30% સુધીનો વધારો જોવા મળ્યો છે. સિરામિક્સ અને એલ્યુમિનિયમ ફેસાડ પેનલ્સ જેવી મુખ્ય આયાતી સામગ્રીના ભાવમાં 18% થી 28% નો વધારો થયો છે. સંઘર્ષગ્રસ્ત વિસ્તારોની આસપાસ શિપિંગ રૂટ્સ બદલવાથી ટ્રાન્ઝિટ ટાઈમ (transit time) પણ ઘણો વધી ગયો છે. ગલ્ફ ક્ષેત્રના મુખ્ય એલ્યુમિનિયમ ઉત્પાદકો, જેમ કે અબુ ધાબીની Emirates Global Aluminium અને Aluminium Bahrain, તેમને ઉત્પાદનમાં વિક્ષેપનો સામનો કરવો પડ્યો છે, જેના કારણે સામગ્રીની અછત વધી છે અને ખર્ચમાં વધારો થયો છે.
ફાઇનાન્સિંગ થયું મુશ્કેલ, ડેવલપર્સ સાચવી રહ્યા છે રોકડ
બેંકો વધુ સાવચેત બનતાં ડેવલપર્સ (developers) માટે લોન મેળવવી મુશ્કેલ બની રહી છે. લેન્ડર્સ (lenders) ખાસ કરીને એસ્ક્રો એકાઉન્ટ ફાઇનાન્સિંગ (escrow account financing) પર નિર્ભર પ્રોજેક્ટ્સ માટે ધિરાણના નિયમો કડક બનાવી રહ્યા છે. Fitch Ratings એ નોંધ્યું છે કે લાંબા ગાળાનો પ્રાદેશિક સંઘર્ષ UAE રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓ માટે રોકડ પ્રવાહ (cash flow) ની સમસ્યાઓ ઊભી કરી શકે છે. આ સ્થિતિ ખાસ કરીને GCC (Gulf Cooperation Council) માં ઊંચા પ્રારંભિક ખર્ચ અને વધતા દેવાની ચુકવણીનો સામનો કરી રહેલી નાની કંપનીઓ માટે વધુ ગંભીર છે, જે પાંચ વર્ષના ઉચ્ચતમ સ્તરે પહોંચી ગઈ છે. બેંકો હવે નાના પ્રોજેક્ટ્સને ઉચ્ચ-જોખમી માની રહી છે, જેના કારણે લોન મોંઘી અને મેળવવી મુશ્કેલ બની રહી છે. પરિણામે, UAE ના ઘર નિર્માતાઓ આક્રમક વિસ્તરણ કરતાં રોકડ બચાવવા અને જોખમોનું સંચાલન કરવા પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરશે, જેના કારણે નવા પ્રોજેક્ટ્સની સંખ્યા ઘટશે અને જમીનની ખરીદી ધીમી પડશે.
પ્રાદેશિક વિકાસમાં તફાવત: સાઉદી અરેબિયામાં તેજી, દુબઈમાં ગોઠવણ
જ્યારે દુબઈ આ પડકારોનો સામનો કરી રહ્યું છે, ત્યારે પડોશી સાઉદી અરેબિયા તેના વિઝન 2030 (Vision 2030) યોજનાઓને કારણે મજબૂત વૃદ્ધિનો અનુભવ કરી રહ્યું છે. NEOM જેવા મહત્વાકાંક્ષી મેગા-પ્રોજેક્ટ્સ અને વિદેશી માલિકીના નવા નિયમોને કારણે સાઉદી રેસિડેન્શિયલ કન્સ્ટ્રક્શન માર્કેટ નોંધપાત્ર રીતે વિસ્તરવાની ધારણા છે, જે મોટા પ્રમાણમાં આંતરરાષ્ટ્રીય રોકાણ આકર્ષી રહ્યું છે. કતારનો બાંધકામ ક્ષેત્ર પણ તેના રાષ્ટ્રીય વિઝન અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર વિકાસથી પ્રેરિત સ્થિર વૃદ્ધિની અપેક્ષા રાખે છે, જોકે તેને પણ સામગ્રીના ભાવમાં વધઘટ જેવા પડકારોનો સામનો કરવો પડી રહ્યો છે. જોકે, UAE પ્રદેશના પ્રભાવશાળી રિયલ એસ્ટેટ વિકાસમાં અગ્રણી રહે છે અને ઘણા ટોચના પ્રોજેક્ટ્સનું આયોજન કરે છે, પરંતુ તેનું બજાર હવે એક જરૂરી ગોઠવણમાંથી પસાર થઈ રહ્યું છે.
શરૂઆતના પ્રોજેક્ટ્સ સૌથી જોખમમાં, રોકાણકારો સંકોચાઈ રહ્યા છે
સૌથી વધુ જોખમમાં એવા પ્રોજેક્ટ્સ છે જે તેમના પ્રારંભિક વિકાસ તબક્કામાં છે. લગભગ 58% સક્રિય પ્રોજેક્ટ્સ હાલમાં 0-20% પૂર્ણ છે, જે તેમને સપ્લાય ચેઇન વિક્ષેપો, શ્રમની અછત અને ખર્ચમાં વધારા માટે વધુ સંવેદનશીલ બનાવે છે. ભૌગોલિક રાજકીય તણાવને કારણે પ્રોપર્ટીના વેચાણની ગતિ અને રોકાણકારોના રસમાં પણ નોંધપાત્ર મંદી આવી છે. દુબઈના પ્રોપર્ટી માર્કેટના એન્ટ્રી-લેવલ સેગમેન્ટમાં છેલ્લા એક વર્ષમાં 40% નો ઘટાડો જોવા મળ્યો છે. ઓફ-પ્લાન (off-plan) પ્રોપર્ટીઝ વેચાવામાં વધુ સમય લઈ રહી છે, અને ડીલ્સ (deals) સામાન્ય સમયમર્યાદા કરતાં વધી રહી છે. AED 1 મિલિયન થી AED 2.5 મિલિયન ની કિંમતની પ્રોપર્ટીઝ માટે સામાન્ય ભાવ વાટાઘાટો, જે સામાન્ય રીતે 10-15% હોય છે, તે હવે વારંવાર જોવા મળી રહી છે. જોકે દુબઈના બજારમાં ઐતિહાસિક રીતે સ્થિતિસ્થાપકતા જોવા મળી છે, ભૌગોલિક રાજકીય જોખમ, નબળી સપ્લાય ચેઇન અને કડક ફાઇનાન્સિંગનું વર્તમાન મિશ્રણ એક મોટો પડકાર રજૂ કરે છે.
બજાર સુધારણાની શક્યતા, ડેવલપર્સનું ધ્યાન લિક્વિડિટી પર
વિશ્લેષકો દુબઈના પ્રોપર્ટી સેક્ટર માટે બજાર સુધારણા (market correction) ની આગાહી કરી રહ્યા છે, જે સંભવતઃ છ થી નવ મહિના સુધી ચાલી શકે છે. ખરીદદારોની સાવચેતી વચ્ચે વેચાણ જાળવી રાખવા માટે ડેવલપર્સ હવે સરળ ભાવ ઘટાડાને બદલે સ્ટ્રક્ચર્ડ ઇન્સેન્ટિવ્સ (structured incentives) તરફ વળી રહ્યા છે. જ્યારે વસ્તી વૃદ્ધિ અને અનુકૂળ કર નીતિઓ જેવી મજબૂત ફંડામેન્ટલ્સ (fundamentals) માંગને ટેકો આપવાનું ચાલુ રાખે છે, ત્યારે ડેવલપર્સનું તાત્કાલિક ધ્યાન રોકડ પ્રવાહનું સંચાલન અને પ્રોજેક્ટ સમયપત્રક પર કાળજીપૂર્વક રહેશે. બજારની આ સંયુક્ત દબાણોને હેન્ડલ કરવાની ક્ષમતા પર નજીકથી નજર રાખવામાં આવશે, ખાસ કરીને 482,000 થી વધુ યુનિટ્સના નોંધપાત્ર પાઇપલાઇન (pipeline) સાથે હાલમાં નિર્માણાધીન છે.