ડેવલપર્સને જેલ? મહારેરાના નવા SOP થી ઘર ખરીદનારાઓને રાહત, રિયલ એસ્ટેટમાં ખળભળાટ!

મહારેરા કડક બન્યું: ડેવલપર જવાબદારી માટે નવું SOP

મહારાષ્ટ્ર રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (MahaRERA) એ એક ક્રાંતિકારી માનક ઓપરેટિંગ પ્રક્રિયા (SOP) જાહેર કરી છે, જે રાજ્યભરમાં ઘર ખરીદનારાઓ માટે વળતરની વસૂલાતને સુવ્યવસ્થિત કરવા માટે બનાવવામાં આવી છે. બોમ્બે હાઈકોર્ટની સૂચનાઓ બાદ જારી કરાયેલ આ SOP, ડેવલપર્સને ખરીદદારો પ્રત્યે તેમની નાણાકીય જવાબદારીઓ પૂરી કરવા માટે એક ઔપચારિક, સમય-બાઉન્ડ અમલીકરણ માર્ગ (enforcement pathway) રજૂ કરે છે, જેમ કે વિલંબિત કબજો, બાંધકામમાં ખામીઓ અથવા સુવિધાઓનો અભાવ. આ MahaRERA દ્વારા આવા કડક પગલાંનું પ્રથમ ઔપચારિક કોડીફિકેશન છે.

નવા SOP ની વિગતો

• ઓથોરિટીએ ઘર ખરીદનારાઓને મંજૂર થયેલ વળતર વસૂલવા માટે એક સ્પષ્ટ, સંરચિત પ્રક્રિયા સ્થાપિત કરી છે.
• પ્રારંભિક વળતર આદેશથી લઈને અંતિમ વસૂલાત કાર્યવાહી સુધીનો દરેક તબક્કો હવે સમય-બાઉન્ડ અને ક્રમિક (sequential) છે, જે વહીવટી અસ્પષ્ટતા ઘટાડે છે.
• આ પ્રક્રિયા વળતરના આદેશથી શરૂ થાય છે, ત્યારબાદ ડેવલપર માટે 60 દિવસનો અનુપાલન સમયગાળો (compliance period) હોય છે.
• જો બાકી રકમ ચૂકવવામાં ન આવે, તો ઘર ખરીદદારો બિન-અનુપાલન અરજી (non-compliance application) દાખલ કરી શકે છે, જેના પર MahaRERA ચાર અઠવાડિયામાં સુનાવણી કરશે.

ફરજિયાત સંપત્તિ જાહેરાત અને વસૂલાત

• એક મહત્વપૂર્ણ નવું પગલું એ છે કે, જો ડેવલપર્સ વળતર ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તેમણે તેમની તમામ સ્થાવર (movable) અને જંગમ (immovable) મિલકતો, બેંક ખાતાઓ અને નાણાકીય રોકાણો જાહેર કરતા એક સોગંદનામું (affidavit) દાખલ કરવું પડશે.
• જો બાકી રકમ હજુ પણ ચૂકવવામાં ન આવે, તો MahaRERA મિલકતો, બેંક ખાતાઓ અને રોકાણો જપ્ત (attach) કરવા માટે જિલ્લા કલેક્ટરને વસૂલાત વોરંટ (recovery warrant) જારી કરી શકે છે.
• ભૂતકાળમાં અસંગત રીતે ઉપયોગમાં લેવાતા વસૂલાત વોરંટ હવે પ્રક્રિયામાં એક ફરજિયાત વૃદ્ધિ પગલું (escalation step) છે.

ઘર ખરીદનારાઓને રાહત અને આત્મવિશ્વાસમાં વધારો

• ઘર ખરીદનારાઓ માટે, SOP અત્યંત જરૂરી સ્પષ્ટતા, અનુમાનિતતા (predictability) અને નિર્ધારિત અમલીકરણ માર્ગ લાવે છે.
• અગાઉ, ખરીદદારોને અનુકૂળ આદેશો મળ્યા પછી પણ લાંબા વિલંબનો સામનો કરવો પડતો હતો, જ્યાં ડેવલપર્સ પ્રક્રિયાગત ગેપનો દુરુપયોગ કરતા હતા.
• નવી સિસ્ટમ ખરીદદારોને ક્યારે અરજીઓ દાખલ કરવી અને જો ડેવલપર ડિફોલ્ટ કરે તો કયા વૃદ્ધિ પગલાં (escalation steps) અપેક્ષા રાખવી તે ચોક્કસપણે જાણવા દે છે.
• ફરજિયાત સંપત્તિ જાહેરાત અધૂરા ભંડોળના દાવાઓને સંબોધિત કરે છે, જેનાથી વસૂલાત વધુ વાસ્તવિક બને છે, ખાસ કરીને સ્થગિત (stalled) પ્રોજેક્ટ્સ માટે.

ડેવલપર્સ કડક જવાબદારીનો સામનો કરશે

• ડેવલપર્સ પાસે હવે વળતર આદેશોનું પાલન કરવા માટે 60 દિવસની કડક સમયમર્યાદા છે.
• પાલન કરવામાં નિષ્ફળતા મુખ્ય સિવિલ કોર્ટ (Principal Civil Court) સુધી વૃદ્ધિ તરફ દોરી શકે છે.
• કોર્ટ ઇરાદાપૂર્વક ચૂકવણી ન કરવા અથવા સંપત્તિ છુપાવવા બદલ ત્રણ મહિના સુધીની સિવિલ જેલની સજા (civil imprisonment) લાદી શકે છે, જે MahaRERA ના અમલીકરણ માળખા (enforcement framework) માટે પ્રથમ વખત છે.
• આનો ઉદ્દેશ્ય ભવિષ્યમાં ડિફોલ્ટ અટકાવવાનો અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં વધુ જવાબદારી સુનિશ્ચિત કરવાનો છે.

વ્યાપક ક્ષેત્ર પર અસરો

• SOP થી રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સમાં અનુપાલન શિસ્ત (compliance discipline) માં નોંધપાત્ર સુધારો થવાની અપેક્ષા છે.
• જોકે, વસૂલાત પ્રક્રિયાની અસરકારકતા હજુ પણ જિલ્લા કલેક્ટર અને સિવિલ કોર્ટની કાર્યકારી ક્ષમતા પર નિર્ભર રહેશે.
• નાના ડેવલપર્સને કડક સમયમર્યાદા અને તાત્કાલિક વસૂલાત કાર્યવાહીને કારણે રોકડ પ્રવાહ (cash flow) પર દબાણ વધી શકે છે.

અસર

• આ નવી SOP રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ખરીદદારોના વિશ્વાસમાં નોંધપાત્ર વધારો કરશે, જે સંભવતઃ વધુ પારદર્શક વ્યવહારો તરફ દોરી જશે.
• ડેવલપર્સને નાણાકીય વ્યવસ્થાપન અને પ્રોજેક્ટ સમયપત્રક અને ખરીદદારની પ્રતિબદ્ધતાઓનું પાલન કરવા માટે વધુ દબાણનો સામનો કરવો પડશે, જેનાથી સંભવતઃ અનુપાલન ખર્ચમાં વધારો થઈ શકે છે અથવા નાણાકીય વ્યવસ્થાપન વધુ કડક બની શકે છે.
• રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓમાં રોકાણકારો માટે, આનો અર્થ નિયમનકારી જોખમ (regulatory risk) માં વધારો થાય છે અને ડેવલપર્સના નાણાકીય સ્વાસ્થ્ય અને અનુપાલન ટ્રેક રેકોર્ડ (compliance track records) નું વધુ નજીકથી મૂલ્યાંકન કરવાની જરૂર પડે છે.
• અસર રેટિંગ: 7/10

મુશ્કેલ શબ્દોની સમજૂતી

• SOP (Standard Operating Procedure): સંસ્થા દ્વારા તેના કર્મચારીઓને જટિલ નિયમિત કામગીરી હાથ ધરવામાં મદદ કરવા માટે સંકલિત કરાયેલ પગલા-દર-પગલા સૂચનાઓનો સમૂહ.
• MahaRERA: મહારાષ્ટ્ર રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી, મહારાષ્ટ્રમાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર માટે નિયમનકારી સંસ્થા.
• Complainant: કોઈ બાબત વિશે ઔપચારિક ફરિયાદ કરનાર વ્યક્તિ. આ સંદર્ભમાં, તે ફરિયાદ નોંધાવનાર ઘર ખરીદનારનો ઉલ્લેખ કરે છે.
• Affidavit: કોર્ટમાં પુરાવા તરીકે ઉપયોગમાં લેવા માટે, શપથ અથવા પુષ્ટિ દ્વારા પ્રમાણિત લેખિત નિવેદન.
• Recovery Warrant: કોર્ટ અથવા સત્તા દ્વારા જારી કરાયેલ કાનૂની આદેશ જે અધિકારીઓને દેવું વસૂલવા માટે મિલકત અથવા સંપત્તિ જપ્ત કરવાનો અધિકાર આપે છે.
• Attachment: કાનૂની કાર્યવાહી અથવા નિર્ણયની રાહ જોતી વખતે, અથવા તેને સંતોષવા માટે, કોર્ટ અથવા સરકારી અધિકારી દ્વારા મિલકતની કાનૂની જપ્તી.
• Principal Civil Court: જિલ્લાની મુખ્ય કાનૂની અદાલત જે સિવિલ કેસો (civil cases) સંભાળવા માટે જવાબદાર છે.
• Wilful Non-payment: જ્યારે દેય હોય ત્યારે ઇરાદાપૂર્વક ચુકવણી કરવાનો ઇનકાર કરવો અથવા નિષ્ફળ જવું.
• Suppression of Assets: કાયદેસર રીતે જાણ કરવાની હોય તેવી મિલકતો છુપાવવી અથવા જાહેર કરવામાં નિષ્ફળ જવું, ઘણીવાર દેવું અથવા કર ચૂકવવાથી બચવા માટે.