દિલ્હીમાં મિલકત માલિકી હવે સરળ, 1,511 કોલોની માટે નવી નીતિ જાહેર; છતાં જોખમો યથાવત

દિલ્હીની 1,511 કોલોનીઓમાં મિલકત માલિકીની પ્રક્રિયા ઝડપી બનશે

દિલ્હી સરકાર આખરે 1,511 અનધિકૃત કોલોનીઓમાં રહેતા નાગરિકો માટે મિલકત માલિકી અને બાંધકામને નિયમિત કરવાની પ્રક્રિયાને સુપરફાસ્ટ બનાવવા એક નવી નીતિ લઈને આવી છે. આ નીતિનો સૌથી મોટો બદલાવ એ છે કે હવે હાલની બનેલી મિલકતો માટે લેઆઉટ પ્લાન (Layout Plan) જમા કરાવવાની જરૂર નહીં પડે, જે અગાઉ એક મોટો અવરોધ હતો. પ્રોપર્ટીના કન્વેયન્સ ડીડ (Conveyance Deed) હવે દિલ્હી ડેવલપમેન્ટ ઓથોરિટી (DDA) ને બદલે સીધા રેવન્યુ ડિપાર્ટમેન્ટ દ્વારા જારી કરવામાં આવશે. આ નીતિ હેઠળ 24 એપ્રિલથી PM-UDAY પોર્ટલ પર અરજીઓ સ્વીકારવામાં આવશે, અને તેનો લક્ષ્યાંક 45 દિવસની અંદર ડીડ જારી કરવાનો છે. આ એક મોટી સિદ્ધિ હશે, કારણ કે અગાઉની પોલિસી હેઠળ લગભગ 40,000 ડીડ જારી થઈ હતી. દિલ્હી NCR રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં તેજીના સંકેતો વચ્ચે આ પગલું લેવાયું છે, જ્યાં વાર્ષિક 8-10% નો વધારો જોવા મળી રહ્યો છે.

ભૂતકાળના અવરોધો અને નવી ટ્રાન્ઝિટ ઓરિએન્ટેડ ડેવલપમેન્ટ પોલિસી

દિલ્હીની અનધિકૃત કોલોનીઓને નિયમિત કરવાના ભૂતકાળના પ્રયાસો, જેમાં 2019 ની PM-UDAY સ્કીમ પણ સામેલ હતી, ટેક્નિકલ સમસ્યાઓ અને અમલદારશાહીના કારણે ધીમા રહ્યા હતા. ઓગસ્ટ 2024 સુધીમાં, 1.22 લાખથી વધુ અરજીઓમાંથી માત્ર 23,811 માલિકી હકો જ મંજૂર થયા હતા, જે નીચી સફળતા દર દર્શાવે છે. અગાઉના મુદ્દાઓમાં પાવર ઓફ એટર્ની (Power of Attorney) જેવા દસ્તાવેજો મેળવવા, નિયમિતકરણ માટે ₹60,000 થી ₹1 લાખ સુધીનો ખર્ચ કરવો અને લેઆઉટ પ્લાનની મંજૂરીમાં લાંબા વિલંબનો સમાવેશ થતો હતો. આ સમસ્યાઓએ દાયકાઓથી ચાલી રહેલા નિયમિતકરણ ડ્રાઈવને અસર કરી હતી. વધુમાં, સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદાઓ જણાવે છે કે પ્રોપર્ટી રજીસ્ટ્રેશન આપમેળે માલિકી આપતું નથી; અંતિમ ટાઇટલ સિવિલ કોર્ટ નક્કી કરે છે. હાલની કાનૂની વ્યવસ્થાને નાજુક ગણવામાં આવે છે, જ્યાં રજીસ્ટ્રેશન અને માલિકી વચ્ચે અંતર રહેલું છે, જેના કારણે ઘણા મુકદ્દમા થાય છે. અલગથી, દિલ્હીની સુધારેલી ટ્રાન્ઝિટ ઓરિએન્ટેડ ડેવલપમેન્ટ (TOD) પોલિસી, જે માસ્ટર પ્લાન 2021 નો ભાગ છે, હવે અનધિકૃત કોલોનીઓને પણ આવરી લે છે. TOD પોલિસીનો હેતુ ટ્રાન્ઝિટ હબની નજીક ઘનતા વધારવાનો, ફ્લોર એરિયા રેશિયો (FAR) ને 500 સુધી વધારવાનો અને ઊભી ઇમારતોને પ્રોત્સાહન આપવાનો છે.

નીતિના જોખમો: 'As Is Where Is' નિયમો અને ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરની ચિંતાઓ

નિયમિતકરણ માટેની 'as is where is' નીતિ અભિગમમાં જોખમો રહેલા છે. તે હાલની માળખાકીય સમસ્યાઓ અને અનૌપચારિક બાંધકામને મંજૂરી આપી શકે છે, અને ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અપગ્રેડની જરૂરિયાતને અવગણી શકે છે, જેમ કે સુપ્રીમ કોર્ટના નિર્દેશોએ અગાઉ નોંધ્યું છે. નવા બાંધકામે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન ઓફ દિલ્હી (MCD) ના નિયમોનું પાલન કરવું પડશે, જે ખાસ કરીને ઓછી જગ્યા ધરાવતી ગીચ કોલોનીઓમાં પાલન સમસ્યાઓ અને સંઘર્ષ ઊભો કરી શકે છે. DDA અને MCD જેવી એજન્સીઓ વચ્ચેના સંકલનમાં ભૂતકાળની સમસ્યાઓ ચાલુ રહી શકે છે, જે પ્રક્રિયાના સરળીકરણના દાવાઓને અવરોધી શકે છે. આ સુધારેલો અભિગમ એવી અગાઉની નિયમોને બાયપાસ કરતો જણાય છે જે માલિકીની સાથે મૂળભૂત સેવાઓ અને ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રદાન કરવા પર ભાર મૂકતા હતા, જેનાથી સુવિધાના અંતરમાં વધુ વધારો થવાનું જોખમ રહેલું છે. જ્યારે વહીવટી રજીસ્ટ્રેશન સરળ બનાવવામાં આવ્યું છે, ત્યારે રજીસ્ટર્ડ ડીડ અને વાસ્તવિક માલિકી વચ્ચેનો મૂળભૂત કાનૂની તફાવત, જે સિવિલ કોર્ટ દ્વારા નક્કી થાય છે, તે યથાવત રહે છે, જેના કારણે ભવિષ્યમાં ટાઇટલ વિવાદો થઈ શકે છે.

ભવિષ્યનું આયોજન: ઝડપી ડીડ જારી અને શહેરી આયોજન સાથે એકીકરણ

સરકાર માલિકી ડીડ જારી કરવાની પ્રક્રિયાને નોંધપાત્ર રીતે ઝડપી બનાવવાનો લક્ષ્યાંક રાખે છે, જે 45 દિવસનો ટાર્ગેટ રાખવામાં આવ્યો છે, જે અગાઉના સમયગાળાની સરખામણીમાં ખૂબ જ ઓછો છે. TOD ફ્રેમવર્ક સાથે એકીકરણ એ દર્શાવે છે કે આ કોલોનીઓને સુવ્યવસ્થિત શહેરી આયોજનમાં સામેલ કરવાની અને ગીચ, પરિવહન-લક્ષી વિકાસને પ્રોત્સાહન આપવાની યોજના છે. આ તાત્કાલિક આવાસની જરૂરિયાતોને વ્યાપક શહેરી વિકાસના લક્ષ્યો સાથે સંતુલિત કરવાનો પ્રયાસ છે. જેમ જેમ દિલ્હી જમીનના રેકોર્ડને ડિજિટલ બનાવી રહ્યું છે, ત્યારે સફળતા આ સરળ પગલાઓના અસરકારક અમલીકરણ અને સરકાર દ્વારા નવા મકાનો માટે પાલન વ્યવસ્થાપન પર આધાર રાખશે, જે અનપ્લાન્ડ વૃદ્ધિના વારસાને સંબોધિત કરશે.