Whalesbook
ક્લસ્ટર ગ્રોથ (Cluster Growth) થી ભાડામાં તેજી
આ તેજી માત્ર દિલ્હી-NCR પૂરતી સીમિત નથી, પરંતુ સમગ્ર ભારતના લોજિસ્ટિક્સ ક્ષેત્રમાં જોવા મળી રહેલા એક મોટા ટ્રેન્ડનું પ્રતિબિંબ છે. Colliers India ના રિપોર્ટ મુજબ, દેશના કુલ વેરહાઉસિંગ ડિમાન્ડ અને સપ્લાયનો લગભગ 70-80% હિસ્સો માત્ર 13 મુખ્ય ક્લસ્ટર્સ (Clusters) માંથી આવે છે. ખાસ કરીને 2021 થી, ફારુખ નગર (જેમાં 31.5 મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ ગ્રેડ A સ્ટોક છે) અને NH-48 (જેમાં 26.6 મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ ગ્રેડ A સ્ટોક છે) જેવા હબ્સે સેક્ટરની લગભગ 75% માંગ અને નવી સપ્લાયને શોષી લીધી છે. આ વિસ્તારોમાં સુધારેલ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર (Infrastructure), ઉત્તમ પરિવહન કનેક્ટિવિટી (Connectivity) અને ગ્રાહકોની નિકટતા (Proximity) એ ભાડા અને પ્રોપર્ટીના મૂલ્યમાં વધારો કર્યો છે.
મુખ્ય ચાલકબળો: ઉત્પાદન, ઈ-કોમર્સ અને નીતિગત સમર્થન
આ ઇન્ડસ્ટ્રિયલ અને વેરહાઉસિંગ માર્કેટ ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં સૌથી વધુ પરફોર્મન્સ કરતા એસેટ ક્લાસ (Asset Class) માંથી એક બની ગયું છે. 2021 થી અત્યાર સુધીમાં, ગ્રેડ A વેરહાઉસ સ્પેસ (Grade A Warehouse Space) લગભગ બમણી થઈને FY26 ના પ્રથમ ક્વાર્ટર સુધીમાં 299.2 મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ સુધી પહોંચી ગઈ છે. આ વૃદ્ધિ પાછળ અનેક આર્થિક કારણો અને સંસ્થાકીય રોકાણ (Institutional Investment) માં થયેલો વધારો જવાબદાર છે. 'China Plus One' સ્ટ્રેટેજી (Strategy) ઉત્પાદન ક્ષેત્રે શિફ્ટને પ્રોત્સાહન આપી રહી છે, જ્યારે PLI સ્કીમ્સ (PLI Schemes) અને Gati Shakti National Master Plan જેવી સરકારી પહેલ ઘરેલું ઉત્પાદન અને લોજિસ્ટિક્સને મજબૂત બનાવી રહી છે. આ ઉપરાંત, થર્ડ-પાર્ટી લોજિસ્ટિક્સ (3PL) પ્રદાતાઓ, ઈ-કોમર્સ (E-commerce), ઓટોમોટિવ (Automotive) અને એન્જિનિયરિંગ (Engineering) કંપનીઓ તરફથી પણ મજબૂત માંગ જોવા મળી રહી છે. મુંબઈનું ભિવંડી (42.1 મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ સાથે) તેના પોર્ટ એક્સેસ (Port Access) અને એક્સપ્રેસવે (Expressways) ને કારણે દેશનું સૌથી મોટું ક્લસ્ટર બની રહ્યું છે.
ક્લસ્ટર કેન્દ્રીકરણથી ઉભા થતા જોખમો
જોકે, આ કેટલાક મુખ્ય ક્લસ્ટર્સ પર વધુ પડતું કેન્દ્રીકરણ (Concentration) કેટલાક નોંધપાત્ર જોખમો પણ ઊભા કરે છે. આ પ્રાઈમ વિસ્તારોમાં તીવ્ર સ્પર્ધા (Competition) ભવિષ્યમાં ભાડા વૃદ્ધિ અને નફાના માર્જિન (Profit Margins) પર દબાણ લાવી શકે છે. ઉત્પાદન અને ઈ-કોમર્સ જેવા ચોક્કસ ક્ષેત્રો પર સેક્ટરની નિર્ભરતા (Dependence) અસ્થિરતા (Volatility) અંગે ચિંતા ઊભી કરે છે; જો આ ક્ષેત્રોમાં મંદી આવે તો કેન્દ્રિત ક્લસ્ટર મોડેલ પર તાણ આવી શકે છે. વધુમાં, ભારતનો લોજિસ્ટિક્સ ખર્ચ (Logistics Costs) GDP ના 13-14% (વૈશ્વિક સ્તરે 8% ની સરખામણીમાં) સુધી પહોંચે છે, જે ઊંડા માળખાકીય (Structural) સમસ્યાઓ દર્શાવે છે જેને માત્ર ક્લસ્ટર વૃદ્ધિ દ્વારા હલ કરી શકાતી નથી. આ ફોકસ (Focus) લાંબા ગાળાની સદ્ધરતા (Viability) અને ટાયર-II (Tier-II) તથા ટાયર-III (Tier-III) શહેરોના વિકાસમાં સંભવિત ચૂકી ગયેલી તકો (Missed Opportunities) વિશે પણ પ્રશ્નો ઊભા કરે છે.
પડકારો છતાં સકારાત્મક આઉટલૂક (Outlook)
આ જોખમો છતાં, ભારતીય ઇન્ડસ્ટ્રિયલ અને વેરહાઉસિંગ માર્કેટ માટેનું આઉટલૂક (Outlook) મજબૂત રહેવાની ધારણા છે. Colliers નો અંદાજ છે કે મોટાભાગના મુખ્ય ક્લસ્ટર્સમાં સંસ્થાકીય-ગ્રેડ સંપત્તિઓની માંગ (Demand for Institutional-grade assets) અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર વિકાસને કારણે સરેરાશ ભાડામાં વાર્ષિક 5-10% નો વધારો થશે. કુલ ગ્રેડ A સ્ટોક 2029 સુધીમાં વાર્ષિક લગભગ 28% ના દરે વધવાની અપેક્ષા છે. આ સક્રિય ક્લસ્ટર્સ, નીતિગત સમર્થન (Policy Support), કનેક્ટિવિટી (Connectivity) અને વિસ્તરતા ઉત્પાદન તથા લોજિસ્ટિક્સ દ્વારા સંચાલિત, આ બજારને ઝડપી વૃદ્ધિના તબક્કામાં લઈ જઈ રહ્યું છે. આ ક્ષેત્ર વધુ જટિલ (Complex), ટેક-ડ્રિવન (Tech-driven) અને ટકાઉપણા-કેન્દ્રિત (Sustainability-focused) બની રહ્યું છે, જે સતત ઉત્ક્રાંતિ (Evolution) અને રોકાણ સૂચવે છે.