Delhi-Mumbai Expressway: જયપુર અને ઈન્દોરના રિયલ એસ્ટેટમાં તેજીનો ધમધોકાર, પ્રોપર્ટીના ભાવ આસમાને!

એક્સપ્રેસવેએ ટિયર-2 રિયલ એસ્ટેટમાં જગાડી નવી લહેર

Delhi-Mumbai Expressway ભારતના ટિયર-2 શહેરોમાં રિયલ એસ્ટેટ ગ્રોથ (Real Estate Growth) નું મુખ્ય કારણ બની રહ્યું છે, જેમાં જયપુર અને ઈન્દોર સૌથી આગળ છે. છેલ્લા એક વર્ષમાં આ શહેરોમાં પ્રોપર્ટીના ભાવમાં મોટો ઉછાળો જોવા મળ્યો છે. જયપુરના રેસિડેન્શિયલ (Residential) અને પ્લોટેડ ડેવલપમેન્ટ્સમાં 12-18% નો વધારો થયો છે, જ્યારે ઈન્દોરના રેસિડેન્શિયલ સેક્ટરમાં આશરે 10-15% ની વૃદ્ધિ નોંધાઈ છે. આ તેજીનું મુખ્ય કારણ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર (Infrastructure) માં સુધારો, કોર્પોરેટ પ્રવૃત્તિઓમાં વધારો અને ઔદ્યોગિક રોકાણો છે, જે રેસિડેન્શિયલ, કોમર્શિયલ (Commercial) અને લોજિસ્ટિક્સ (Logistics) સેક્ટરમાં માંગ વધારી રહ્યા છે.

જયપુર: અનેક સેક્ટર્સ માટે મુખ્ય ગ્રોથ હબ

જયપુર હવે રેસિડેન્શિયલ, ઓફિસ (Office) અને લોજિસ્ટિક્સ રિયલ એસ્ટેટ માટે એક પ્રાઇમ લોકેશન તરીકે ઉભરી રહ્યું છે. મોટી મલ્ટીનેશનલ ફર્મ્સ (Multinational Firms) અને IT કંપનીઓ અહીં લગભગ 54% ઓછી ઓફિસ રેન્ટ (Rent) હોવાને કારણે આકર્ષિત થઈ રહી છે. ફ્લેક્સિબલ વર્કસ્પેસ (Flexible Workspace) પ્રોવાઇડર્સ પણ પોતાની હાજરી વધારી રહ્યા છે. અંદાજ છે કે જયપુરના ઓફિસ સ્પેસમાં 2025 માં 7.8 મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટથી વધીને 2030 સુધીમાં લગભગ 13 મિલિયન સ્ક્વેર ફૂટ સુધી પહોંચી શકે છે. એક્સપ્રેસવે અને રિંગ રોડ જેવા ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સ પણ શહેરને ઘર ખરીદનારાઓ અને લાંબા ગાળાના વળતરની શોધમાં રહેલા રોકાણકારો માટે આકર્ષક બનાવી રહ્યા છે.

ઔદ્યોગિક અને લોજિસ્ટિક્સ સેક્ટરમાં મજબૂત માંગ

એક્સપ્રેસવે કોરિડોર (Corridor) ની આસપાસના ઔદ્યોગિક અને લોજિસ્ટિક્સ હબ (Hub) માં માંગમાં ઉછાળો જોવા મળી રહ્યો છે. ડેવલપર્સના મતે, બહેતર કનેક્ટિવિટી (Connectivity) ને કારણે ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ (Warehousing) ઓપરેશન્સ વધુ સસ્તા ટિયર-2 સ્થળોએ ઝડપથી સ્થળાંતર કરી રહ્યા છે. ઉદાહરણ તરીકે, Mahindra Lifespace Developers એ તેના જયપુર ઇન્ટિગ્રેટેડ સિટી પ્રોજેક્ટમાં વધેલી લીઝિંગ (Leasing) અને ઊંચી આવક જોઈ છે, જે ઉત્પાદન, લોજિસ્ટિક્સ અને કોમર્શિયલ ક્લાયન્ટ્સ (Clients) તરફથી મજબૂત માંગ દર્શાવે છે. આ ટ્રેન્ડ વ્યવસાયોને વધુ કાર્યક્ષમતા માટે વ્યૂહાત્મક રીતે સ્થળાંતર કરવાનું સૂચવે છે.

ઈન્દોરનો આર્થિક વિકાસ રિયલ એસ્ટેટને વેગ આપી રહ્યો છે

ઈન્દોર, ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સુધારાઓ અને વધતી વ્યાપારિક પ્રવૃત્તિઓને કારણે નોંધપાત્ર રોકાણકારોનું ધ્યાન ખેંચી રહ્યું છે. શહેરમાં રેસિડેન્શિયલ, રિટેલ (Retail) અને કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટમાં માંગ વધી રહી છે. ડેવલપર્સ IT અને વ્યવસાયો માટે નવા કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ્સમાંથી મજબૂત રેન્ટલ ઇન્કમ (Rental Income) ની અપેક્ષા રાખે છે, જે ઈન્દોરને ગ્રોથ માર્કેટ તરીકે સ્થાપિત કરે છે. વિશ્લેષકો માને છે કે આ એક્સપ્રેસવે રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટને નવો આકાર આપશે, મોટા શહેરોની બહાર વૃદ્ધિને પ્રોત્સાહન આપશે અને નવા આર્થિક માર્ગો બનાવશે.

ટિયર-2 શહેરો શા માટે ધમધમી રહ્યા છે: માત્ર રસ્તાઓથી વધુ

જ્યારે Delhi-Mumbai Expressway સ્પષ્ટ ઉત્પ્રેરક છે, ત્યારે જયપુર અને ઈન્દોર જેવા ટિયર-2 શહેરોમાં સતત વૃદ્ધિ માત્ર સુધારેલા રસ્તાઓ કરતાં ઘણા પરિબળો દ્વારા સંચાલિત છે. આ શહેરો તેમની ખર્ચ-અસરકારકતા (Cost-effectiveness) માટે પસંદ કરવામાં આવે છે, જે ટિયર-1 શહેરો કરતાં નોંધપાત્ર રીતે ઓછી રેન્ટલ અને જમીનની કિંમતો ઓફર કરે છે. તેઓ પ્રતિભા અને વ્યવસાયોને પણ આકર્ષિત કરી રહ્યા છે જે ઓપરેશનલ ખર્ચ ઘટાડવા માંગે છે, ખાસ કરીને IT/ITES, મેન્યુફેક્ચરિંગ (Manufacturing) અને લોજિસ્ટિક્સમાં. હાઇબ્રિડ (Hybrid) અને રિમોટ વર્ક (Remote Work) તરફના શિફ્ટને કારણે પણ પ્રોફેશનલ્સને ભીડભાડવાળા મેટ્રો શહેરોમાં રહેવાની જરૂરિયાત ઓછી થઈ છે, જેનાથી માંગ વધુ સસ્તું અને રહેવા યોગ્ય શહેરો તરફ વાળવામાં આવી છે. ટિયર-2 શહેરો મેટ્રો કરતાં વધુ ઝડપી નોકરી વૃદ્ધિ જોઈ રહ્યા છે, જે તેમની અર્થવ્યવસ્થાને મજબૂત બનાવે છે. જયપુરના પ્રોપર્ટીના ભાવ 2020 થી 2025 વચ્ચે લગભગ 60-65% વધ્યા છે, જે ઘણા મોટા શહેરો કરતાં વધુ સારું પ્રદર્શન છે.

ટિયર-2 વિરુદ્ધ ટિયર-1 માર્કેટ: પોષણક્ષમતા અને વૃદ્ધિ

ટિયર-2 શહેરો ભીડભાડવાળા ટિયર-1 બજારોની તુલનામાં વધુ સારી પોષણક્ષમતા (Affordability), ઝડપી વેચાણ અને વાસ્તવિક વપરાશકર્તાઓ પાસેથી મજબૂત માંગ ઓફર કરીને પોતાની જગ્યા બનાવી રહ્યા છે. અહેવાલો સૂચવે છે કે જયપુર, ઈન્દોર અને લખનઉ (Lucknow) જેવા શહેરો 2026 સુધીમાં ભારતીય રેસિડેન્શિયલ વૃદ્ધિના મુખ્ય ચાલક બનવાની અપેક્ષા છે, જે માત્ર અનુમાન નહીં પરંતુ વાસ્તવિક માંગથી પ્રેરિત છે. રેન્ટલ યીલ્ડ (Rental Yields) સ્પર્ધાત્મક છે, જેમાં કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝ (Properties) ઘણીવાર રેસિડેન્શિયલ કરતાં વધુ સારું પ્રદર્શન કરે છે. જ્યારે રાષ્ટ્રીય સ્તરે રેસિડેન્શિયલ યીલ્ડ સામાન્ય રીતે 5.0%-5.5% હોય છે, ત્યારે 2025 માં પ્રાઇમ ઓફિસ સ્પેસ 7%-9% ઓફર કરી શકે છે. ઇ-કોમર્સ (E-commerce) અને લોજિસ્ટિક્સની જરૂરિયાતોને કારણે ટિયર-2 શહેરોમાં ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ ક્ષેત્ર ખાસ કરીને મજબૂત છે, જેમાં 12-16% ના સંભવિત વળતર છે.

સંભવિત જોખમો અને આગળના પડકારો

સકારાત્મક દૃષ્ટિકોણ છતાં, નોંધપાત્ર જોખમો રહે છે. અમુક વિસ્તારોમાં ખૂબ પ્રોજેક્ટ્સ લોન્ચ કરવાથી માર્કેટમાં સંતૃપ્તિ (Saturation) આવી શકે છે અને ભાવ વૃદ્ધિ અટકી શકે છે. ટિયર-2 અને ટિયર-3 શહેરોમાં પ્રીમિયમ રિયલ એસ્ટેટના વિકાસ પર જમીન અને બાંધકામ ખર્ચમાં વધારાનું દબાણ છે, જે ભાવ વૃદ્ધિ ધીમી પડે તો ડેવલપરના નફાને ઘટાડી શકે છે. મુખ્ય ચિંતા એ છે કે સરકારના ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ખર્ચ પર ભારે નિર્ભરતા; કોઈપણ નીતિ ફેરફારો વિકાસ યોજનાઓને વિક્ષેપિત કરી શકે છે. જ્યારે Mahindra Lifespace Developers જેવી કંપનીઓએ Q2 FY26 માં રેસિડેન્શિયલ પ્રી-સેલ્સમાં 89% વર્ષ-દર-વર્ષ ₹752 કરોડ સુધીનો નોંધપાત્ર સુધારો નોંધાવ્યો છે, ત્યારે Omaxe Ltd. જેવી અન્ય કંપનીઓએ સતત ત્રિમાસિક નુકસાનનો સામનો કર્યો છે, જે મિશ્ર પ્રદર્શન દર્શાવે છે. Omaxe ના નાણાકીય આંકડા ત્રણ વર્ષમાં -194.53% નો પ્રોફિટ ગ્રોથ અને -20.20% નો નકારાત્મક ROE દર્શાવે છે. ભલે જયપુરના સરેરાશ પ્રોપર્ટી મૂલ્યો 2020 માં ₹30 લાખ થી વધીને 2024 માં ₹65 લાખ થયા છે, આ પ્રીમિયમ જાળવી રાખવું સતત આર્થિક વૃદ્ધિ અને વેતન વૃદ્ધિ પર આધાર રાખે છે. અલ્ટ્રા-પ્રીમિયમ પ્રોપર્ટીઝની મર્યાદિત ઉપલબ્ધતા અને પ્રાદેશિક આર્થિક સ્થિરતા પર નિર્ભરતા પણ ધ્યાન રાખવા જેવા પરિબળો છે.

ટિયર-2 રિયલ એસ્ટેટ માટે આઉટલૂક (Outlook)

વિશ્લેષકો અપેક્ષા રાખે છે કે ટિયર-2 શહેરો રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટને આકાર આપવાનું ચાલુ રાખશે, જે મોટા મેટ્રોપોલિટન વિસ્તારોની બહાર વૃદ્ધિને પ્રોત્સાહન આપશે. ચાલી રહેલ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ડેવલપમેન્ટ, હકારાત્મક આર્થિક દૃષ્ટિકોણ અને વિવિધ બજારોમાં રોકાણકારોના વધતા વિશ્વાસ સાથે, જયપુર અને ઈન્દોર જેવા શહેરોમાં રિયલ એસ્ટેટ માટે સતત ઉપરનો વલણ જોવા મળશે. સંસ્થાકીય રોકાણ 2026 માં ઉભરતા બજારો અને મલ્ટી-સિટી પોર્ટફોલિયો (Multi-city Portfolio) માં વિસ્તરવાની અપેક્ષા છે, જેમાં ટિયર-2/3 બજારોમાં વિવિધ એસેટ પ્રકારો (Asset Types) માં વધુ મૂડીનું રોકાણ જોવા મળશે.