Whalesbook
PropShare Celestia Investment Trust, 24 એપ્રિલ, 2026 ના રોજ ₹9,99,900.01 ના ભાવે ટ્રેડિંગ શરૂ કર્યું, જે તેના ₹10,50,000 ના રેફરન્સ પ્રાઈસ કરતાં નોંધપાત્ર રીતે 4.8% નો ઘટાડો દર્શાવે છે. ₹245 કરોડ નું SM REIT (Small and Medium REIT) ઇશ્યૂ, જે 16 એપ્રિલે બંધ થયું હતું, તે 1.33 ગણું સબસ્ક્રાઇબ થયું હતું. મુખ્યત્વે નોન-ઇન્સ્ટિટ્યુશનલ રોકાણકારો તરફથી માંગ આવી હતી, જ્યારે સંસ્થાઓએ ઓછો રસ દાખવ્યો હતો. આ ધીમી શરૂઆત સૂચવે છે કે રોકાણકારો તેને ઝડપી ટ્રેડિંગ તક કરતાં લાંબા ગાળાના આવકના સ્ત્રોત તરીકે જુએ છે, જેમ કે ગ્રે માર્કેટ પ્રીમિયમમાં ઓછો વધારો અને ભાવમાં નજીવો ફેરફાર થવાની અપેક્ષા. ₹10 લાખ થી ₹10.5 લાખ પ્રતિ યુનિટની ઊંચી ટિકિટ સાઈઝે કુદરતી રીતે ખરીદદારોને ફક્ત શ્રીમંત વ્યક્તિઓ અને સંસ્થાઓ સુધી મર્યાદિત કર્યા, જેનાથી વ્યાપક રિટેલ આકર્ષણ ઘટ્યું.
Celestia ની વ્યૂહરચના અમદાવાદમાં એક ગ્રેડ A+ ઓફિસ પ્રોપર્ટી પર કેન્દ્રિત છે, જે આવક-જનરેટિંગ કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટની ઍક્સેસ પ્રદાન કરે છે. FY26 માટે 8.1% અને FY29 સુધીમાં 8.9% સુધી પહોંચવાની અપેક્ષિત ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યીલ્ડ છે. આ પ્રોપર્ટી સ્વીડિશ મલ્ટીનેશનલ ટેલિકોમ્યુનિકેશન કંપની અને સ્માર્ટવર્ક્સ જેવા કો-વર્કિંગ ઓપરેટર્સ દ્વારા સંપૂર્ણપણે ઓક્યુપાઇડ છે. જોકે, તેની સિંગલ-એસેટ પ્રકૃતિ અને ઊંચી પ્રતિ-યુનિટ કિંમત તેને મોટા, ડાઇવર્સિફાઇડ REITs થી અલગ પાડે છે.
આની તદ્દન વિપરીત, Blackstone દ્વારા સમર્થિત Bagmane Prime Office REIT એક મોટા IPO (Initial Public Offering) માટે તૈયારી કરી રહ્યું છે, જેનું લક્ષ્ય $3.9 બિલિયન નું વેલ્યુએશન છે અને લગભગ ₹4,000 કરોડ એકત્રિત કરવાની યોજના છે. Bagmane REIT ના પોર્ટફોલિયોમાં છ ગ્રેડ A+ બિઝનેસ પાર્કનો સમાવેશ થાય છે, જે કુલ 20.3 મિલિયન ચોરસ ફૂટ વિસ્તાર ધરાવે છે. 30 જૂન, 2025 સુધીમાં 97.9% નો ઓક્યુપન્સી રેટ અને ₹38,790 કરોડ ની ગ્રોસ એસેટ વેલ્યુ (GAV) સાથે, આ આગામી ઓફર મોટા, ડાઇવર્સિફાઇડ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝમાં મજબૂત સંસ્થાકીય વિશ્વાસ દર્શાવે છે.
ભારતનું કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ મજબૂત જણાઈ રહ્યું છે. હૈદરાબાદ, દિલ્હી NCR, ચેન્નઈ અને મુંબઈ જેવા મુખ્ય શહેરોમાં ગ્રેડ-A જગ્યાઓની ઊંચી માંગ અને મર્યાદિત પુરવઠાને કારણે ભાડામાં સતત વૃદ્ધિ જોવા મળી છે. ગ્લોબલ કેપેબિલિટી સેન્ટર્સ (GCCs) અને IT ફર્મ્સ તરફથી માંગ ઊંચી રહેતાં મોટા શહેરોમાં વેકેન્સી દર 14% થી નીચે આવી ગયા છે. આ અનુકૂળ માંગ-પુરવઠા સંતુલન 2026 દરમિયાન ભાડા વધારતું રહેવાની અપેક્ષા છે.
અન્ય લિસ્ટેડ REITs જેમ કે Embassy Office Parks REIT, Mindspace Business Parks REIT, Brookfield India Real Estate Trust, અને Nexus Select Trust અલગ-અલગ પ્રદર્શન દર્શાવે છે. Embassy REIT તેના ડિવિડન્ડ પેઆઉટ્સ માટે જાણીતું છે, જે FY26 માર્ગદર્શનના આધારે 6% યીલ્ડ ઓફર કરે છે, જ્યારે Mindspace REIT તેના Q4 FY26 પરિણામો અને વિતરણ યોજનાઓ લગભગ 29 એપ્રિલ, 2026 ના રોજ જાહેર કરશે. આ મોટા, ડાઇવર્સિફાઇડ REITs Celestia ના ફોકસ્ડ અભિગમથી વિપરીત, માર્કેટ ટેલવિન્ડ્સનો લાભ મેળવે છે.
Celestia ની સ્મોલ અને મીડિયમ REIT તરીકેની રચના અને ઊંચી ટિકિટ પ્રાઈસ તેની અપીલને મર્યાદિત કરે છે. તેના કેન્દ્રિત પોર્ટફોલિયોમાં મોટા REITs કરતાં ઓછું ડાઇવર્સિફિકેશન છે. ₹10 લાખ નું લઘુત્તમ રોકાણ ખરીદદારોને શ્રીમંત વ્યક્તિઓ અને સંસ્થાઓ સુધી સીમિત રાખે છે, જે ટ્રેડિંગ લિક્વિડિટી અને પ્રાઈસ ડિસ્કવરીને અસર કરી શકે છે. આકર્ષક અપેક્ષિત યીલ્ડ એક જ એસેટ અને અમદાવાદમાં તેના ભાડૂતો પર નિર્ભરતાને કારણે જોખમો સાથે આવે છે. Celestia એ FY25 માં ₹4.66 કરોડ ની આવક પર ₹20.01 કરોડ નો નેટ લોસ નોંધાવ્યો હતો, જે સ્થાપિત REITs થી વિપરીત, પ્રારંભિક ઓપરેશનલ સ્ટેજ દર્શાવે છે. Bagmane REIT નું મોટું, ડાઇવર્સિફાઇડ પોર્ટફોલિયો અને આગામી IPO સંસ્થાકીય પસંદગીને સ્કેલ તરફ ઈશારો કરે છે.
Celestia ના નબળા ડેબ્યૂ છતાં, ભારતમાં REIT અને કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ એકંદરે સકારાત્મક દેખાઈ રહ્યા છે. વિશ્લેષકો GCCs અને ટેક ફર્મ્સ તરફથી માંગ દ્વારા સંચાલિત સતત રેન્ટલ વૃદ્ધિ અને સ્થિર ઓક્યુપન્સીની અપેક્ષા રાખે છે. REIT માર્કેટ નોંધપાત્ર વૃદ્ધિ માટે તૈયાર છે, જેમાં અનુકૂળ માંગ-પુરવઠા સમીકરણ અને વિકસતી સંસ્થાકીય રોકાણ ગતિશીલતા દ્વારા રોકાણકારોનો સેન્ટિમેન્ટ મજબૂત બન્યો છે. Celestia નો વિશિષ્ટ અભિગમ રિટેલ ખરીદદારો માટે સંઘર્ષ કરી શકે છે, પરંતુ Bagmane જેવા આગામી મોટા IPO ભારતના મજબૂત કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી ક્ષેત્રમાં સતત સંસ્થાકીય રસ દર્શાવે છે. Celestia નું પ્રદર્શન niche SM REITs માં રોકાણકારોની ક્ષમતા માટે મુખ્ય પરીક્ષણ રહેશે.