Whalesbook
નીતિ નિર્માતાઓ યુનિયન બજેટ 2026 ની તૈયારી કરી રહ્યા હોવાથી, ભારતનું આવાસ બજાર એક નિર્ણાયક તબક્કે છે. કન્સલ્ટન્સી ફર્મ 'અનારોક' (Anarock), લક્ઝરી હોમ સેગમેન્ટમાં (luxury home segment) તેજીની સાથે સાથે, પોષણક્ષમતા સંકટ (affordability crisis) વધુ ઘેરું બની રહ્યું છે તે ઉજાગર કરે છે. 2025 માં વેચાયેલા ઘરોનું કુલ મૂલ્ય 6% વધીને લગભગ ₹6 લાખ કરોડ થયું, જ્યારે વેચાયેલા યુનિટ્સની વાસ્તવિક સંખ્યામાં 14% નો ઘટાડો થયો. આ સૂચવે છે કે બજાર હાઈ-એન્ડ પ્રોપર્ટીઝ (high-end properties) તરફ સ્થળાંતર કરી રહ્યું છે, જે માસ-માર્કેટ હાઉસિંગ (mass-market housing) ના સપ્લાયને સીધી અસર કરે છે.
આ તફાવત સ્પષ્ટ છે. કુલ રહેણાંક વેચાણમાં પોસાય તેવા આવાસ (affordable housing) નો ફાળો 2019 માં 38% થી ઘટીને 2025 માં માત્ર 18% રહી ગયો છે. તેનાથી વિપરીત, 2024 માં લક્ઝરી હોમ સેલ્સમાં 170% નો ભારે ઉછાળો જોવા મળ્યો, જેને હાઈ-નેટ-વર્થ વ્યક્તિઓ (high-net-worth individuals) અને નોન-રેસિડેન્ટ ઇન્ડિયન્સ (Non-Resident Indians) દ્વારા પ્રોત્સાહન મળ્યું. ભારતના ટોચના સાત શહેરોમાં, ₹50 લાખથી ઓછી કિંમતના નવા ઘરોનો હિસ્સો 2018 માં 52% થી ઘટીને 2025 માં માત્ર 17% થઈ ગયો છે. 'અનારોક' શહેરી આવાસની અછત 94 લાખ યુનિટ્સ હોવાનો અંદાજ લગાવે છે, જે સમયસર નીતિગત હસ્તક્ષેપ વિના 2030 સુધીમાં 3 કરોડ સુધી પહોંચી શકે છે.
પગારદાર પરિવારો (salaried households) માટે ઘરની પોષણક્ષમતા (housing affordability) નોંધપાત્ર રીતે બગડી છે. સરેરાશ ઘર ખરીદદારો માટે EMI (Equated Monthly Installment) - આવક રેશિયો (income ratio) લગભગ 60% સુધી પહોંચી ગયો છે, જે 2020 માં 43% થી ઘણો વધારે છે અને સ્થિર સ્તર (sustainable levels) થી ઘણો ઉપર છે. મધ્યમ-આવક પરિવારો હવે 40% EMI-to-income રેશિયોનો સામનો કરી રહ્યા છે, જે પહેલા 28% હતો. બેંગલુરુમાં, ₹1 કરોડથી ઓછી કિંમતના ઘર શોધી રહેલા 42% સંભવિત ખરીદદારો (potential buyers) એ જણાવ્યું કે તેઓ હવે તેને પોષી શકતા નથી.
'અનારોક' અનુસાર, મુખ્ય મુદ્દો માંગમાં નથી, પરંતુ સપ્લાય ઇકોનોમિક્સ (supply economics) માં છે. પોસાય તેવા આવાસ પ્રોજેક્ટ્સ (affordable housing projects) માં ફક્ત 10-12% નો નફો (margins) મળે છે, જે પ્રીમિયમ ડેવલપમેન્ટ્સ (premium developments) માં મળતા 25-30% કે તેથી વધુ નફાથી વિપરીત છે. જમીનની વધતી કિંમતો, બાંધકામ ખર્ચ અને મંજૂરીમાં વિલંબ (approval delays) વ્યાજબીપણું (viability) ઘટાડે છે, જેના કારણે ડેવલપર્સ ઉચ્ચ-કિંમતના પ્રોજેક્ટ્સ તરફ વળે છે.
બજેટ 2026 એ જૂની નીતિગત વ્યાખ્યાઓને (policy definitions) સંબોધિત કરવી જોઈએ. પોસાય તેવા આવાસ માટે ₹45 લાખની વર્તમાન પ્રાઇસ કેપ (price cap), જે 2017 માં સ્થાપિત થઈ હતી, તે હવે અપ્રચલિત (obsolete) છે અને દૂરના વિસ્તારોમાં (peripheral locations) પણ વ્યવહારુ શહેરી પ્રોજેક્ટ્સનો સમાવેશ કરવામાં નિષ્ફળ જાય છે. 'અનારોક' શહેર-વિશિષ્ટ સુધારાઓ (city-specific revisions) ની હિમાયત કરે છે, મુંબઈ મેટ્રોપોલિટન પ્રદેશ (Mumbai Metropolitan Region) માટે ₹85 લાખ અને અન્ય મુખ્ય મેટ્રો શહેરો (major metros) માટે ₹75 લાખ સુધીની કેપ્સ સૂચવે છે, જ્યારે કાર્પેટ-એરિયા નોર્મ્સ (carpet-area norms) જાળવી રાખશે.
એક મહત્વપૂર્ણ બજેટ માંગ (budget ask) એ પોસાય તેવા આવાસ ડેવલપર્સ માટે સેક્શન 80-IBA (Section 80-IBA) ટેક્સ હોલિડે (tax holiday) ને પુનર્જીવિત કરવી છે, જે 2021 માં સમાપ્ત થઈ ગઈ હતી. આ પ્રોત્સાહને ભૂતકાળમાં સપ્લાય વધારવામાં મુખ્ય ભૂમિકા ભજવી હતી. 'અનારોક' અટવાયેલા પ્રોજેક્ટ્સ (stalled projects) ને અનલોક કરવા માટે, મર્યાદિત સમયગાળા માટે તેના પુન: પ્રારંભનો સૂચન કરે છે.
વધુમાં, આ ફર્મ સરકારી પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના-અર્બન 2.0 (PM Awas Yojana-Urban 2.0) હેઠળ ક્રેડિટ-લિંક્ડ સબસિડી સ્કીમ (Credit-Linked Subsidy Scheme - CLSS) નો વિસ્તાર કરવા માટે આગ્રહ કરે છે. આમાં સબસિડી મર્યાદા વધારવી, પાત્ર લોન રકમ (eligible loan amounts) વધારવી અને ડિસ્બર્સમેન્ટ્સ (disbursals) ને સરળ બનાવવાનો સમાવેશ થાય છે જેથી વધતા વ્યાજ દરોનો (interest rates) સામનો કરી શકાય. ₹10,000-₹15,000 કરોડનું વાર્ષિક CLSS આઉટલે (outlay) પાંચ વર્ષમાં 20 લાખ પ્રથમ વખત ખરીદદારોને (first-time buyers) ટેકો આપી શકે છે. શહેરી માળખાકીય પ્રોજેક્ટ્સ (urban infrastructure projects) ને વેગ આપવો પણ નવા વિકાસ ક્ષેત્રો (development zones) ખોલવા અને શહેરી કેન્દ્રો (city cores) પર દબાણ ઘટાડવા માટે નિર્ણાયક છે. નિર્ણાયક બજેટ હસ્તક્ષેપ (decisive budgetary intervention) વિના, ભારત ટુ-ટાયર હાઉસિંગ માર્કેટ (two-tier housing market) માં ફસાઈ જવાનું જોખમ લે છે, જેનાથી લાખો શહેરી પરિવારો ઘરની માલિકી (home ownership) થી વંચિત થઈ જશે.