મકાનોના ભાવ અને ખરીદ શક્તિ વચ્ચે વધતી ખાઈ
બેંગલુરુમાં ઘર ખરીદનારાઓની આર્થિક ક્ષમતા અને બિલ્ડરો દ્વારા ઓફર કરાતા મકાનો વચ્ચેનું અંતર હાલમાં ખુબ વધી ગયું છે. વિશ્લેષણ દર્શાવે છે કે 2022 થી અત્યાર સુધી, ₹80 લાખથી ઓછી કિંમતના દરેક એક ઘરની સામે, બિલ્ડરોએ ₹80 લાખથી વધુ કિંમતની પાંચ પ્રોપર્ટી લોન્ચ કરી છે. ₹80 લાખ થી ₹3 કરોડની રેન્જમાં આ કેન્દ્રિત સપ્લાય, બેંગલુરુની સરેરાશ માથાદીઠ આવક હોવા છતાં, ઘણા રહેવાસીઓની ખરીદ શક્તિ કરતાં ઘણો વધારે છે.
અફોર્ડેબિલિટી (Affordability) ગેપમાં વધારો
કર્ણાટક ઇકોનોમિક સર્વે (Karnataka Economic Survey) મુજબ, બેંગલુરુમાં સરેરાશ માથાદીઠ આવક ₹7.6 લાખ છે, જે સૂચવે છે કે એક કુટુંબ આશરે ₹76 લાખ સુધીનું ઘર વાસ્તવિક રીતે ખરીદી શકે છે. જોકે, તાજેતરના ડેટા દર્શાવે છે કે આ માર્ક હેઠળ માત્ર 33,831 યુનિટ્સ જ ઉપલબ્ધ છે. મોટાભાગના નવા નિર્માણ ₹80 લાખ થી ₹3 કરોડની વચ્ચે ભાવ ધરાવે છે, અને તો 'અફોર્ડેબલ' (affordable) યુનિટ્સ પણ ₹65-80 લાખની વચ્ચે જ જોવા મળે છે, જેના કારણે ઓછી આવક ધરાવતા પરિવારો માટે મર્યાદિત વિકલ્પો બચ્યા છે. આ ઉપરાંત, 75% નવા યુનિટ્સ હજુ નિર્માણાધીન છે, જેના કારણે રહેવાસીઓએ ભાડું અને EMI એકસાથે ચૂકવવાનો બોજ ઉઠાવવો પડે છે.
લોકેશન (Location) પણ બન્યું વિભાજનનું કારણ
મકાનોનું ભૌગોલિક વિતરણ પણ આ અફોર્ડેબિલિટી (affordability) સંકટને વધારે છે. શહેરના કેન્દ્રથી 8-16 કિલોમીટરની ત્રિજ્યામાં, ₹80 લાખ થી ₹1.2 કરોડ સુધીના ઊંચા ભાવના મકાનો સ્થિત છે, જે સારી ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને કનેક્ટિવિટીનો લાભ લે છે. તેનાથી વિપરીત, ₹80 લાખથી ઓછી કિંમતના યુનિટ્સ 16 કિલોમીટરના ત્રિજ્યાની બહાર, શહેરની બહારના વિસ્તારોમાં ધકેલાઈ ગયા છે. આ વિસ્તારોમાં ઘણીવાર મ્યુનિસિપલ વોટર અને સીવેજ જેવી આવશ્યક સેવાઓનો અભાવ હોય છે, સાથે જ જાહેર પરિવહનની નબળી વ્યવસ્થા હોય છે. આ 'અફોર્ડેબલ' મકાનો, છુપી કિંમતોને ધ્યાનમાં લેતા, વાસ્તવિક રીતે વધુ મોંઘા સાબિત થાય છે.
ડેવલપર્સનો ફોકસ અને જરૂરી ઉપાયો
પ્રાઇવેટ ડેવલપર્સ (Private Developers) મોટાભાગે અફોર્ડેબલ પ્રોજેક્ટ્સમાં ઊંચા પ્રારંભિક ખર્ચ અને ડિમાન્ડ રિસ્ક (demand risk) ને ટાંકે છે, જ્યારે લક્ઝરી સેગમેન્ટમાં ઝડપી વળતર અને ઊંચા માર્જિન મળે છે. આ પ્રીમિયમ હાઉસિંગ પરનો ફોકસ આવક અને ભૌગોલિક અસમાનતાને વધારે છે. નિષ્ણાતો કહે છે કે માત્ર બજાર દળો (market forces) આ અસંતુલનને સુધારી શકતા નથી. તેઓ સરકારી પગલાં લેવાની માંગ કરી રહ્યા છે, જેમાં સરકારી પ્રોજેક્ટ્સ, જાહેર-ખાનગી ભાગીદારી (PPP) અને નવા નિયમોનો સમાવેશ થાય છે. જોકે, આ અભિગમોને અમલીકરણ અને ભંડોળમાં મોટી પડકારોનો સામનો કરવો પડે છે. ભવિષ્ય માટે, ઝોનિંગ (zoning) અને લેન્ડ યુઝ (land use) જેવા કાયદેસર રીતે લાગુ કરી શકાય તેવા પગલાંઓની જરૂર છે, જેથી ડેવલપર્સ અફોર્ડેબલ ઘર બનાવે તેની ખાતરી કરી શકાય. કાર્યવાહી વિના, બેંગલુરુ તેના આવશ્યક કામદારોને આશ્રય આપવામાં નિષ્ફળ જઈને તેની આર્થિક ગતિ ગુમાવવાનું જોખમ ધરાવે છે.