આંધ્ર પ્રદેશ સરકાર વિશાખાપટ્ટનમ (Vizag) માં વેલમપેટા સ્લમ (slum) ના પુનર્વિકાસ માટે મુંબઈની ધારાવી (Dharavi) ની જેમ એક પાયલોટ પ્રોજેક્ટ શરૂ કરી રહી છે. સરકાર ખાનગી ડેવલપર્સને ટ્રાન્સફર કરી શકાય તેવી વિકાસ અધિકારો (TDR) આપીને **177** પરિવારો માટે ઓછા ભંડોળ સાથે આવાસો બનાવવાનો લક્ષ્યાંક ધરાવે છે.
AP સરકારનો નવો અભિગમ
આંધ્ર પ્રદેશ સરકારે વિશાખાપટ્ટનમ શહેરના વેલમપેટા ઝૂંપડપટ્ટી વિસ્તારના પુનર્વિકાસ માટે એક મહત્વપૂર્ણ પહેલને મંજૂરી આપી છે. આ પ્રોજેક્ટ મુંબઈની કુખ્યાત ધારાવી ઝૂંપડપટ્ટીના પુનર્વિકાસ મોડેલથી પ્રેરિત છે. આ યોજનાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય ઓછી આવક ધરાવતા વર્ગો (EWS) માટે આધુનિક આવાસ ઊભું કરવાનો છે, જેમાં સરકાર પર સીધા નાણાકીય બોજને ઓછો કરવામાં આવશે.
TDR: ખાનગી ડેવલપર્સ માટે નવી તક
ગ્રેટર વિશાખાપટ્ટનમ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન (GVMC) આ પ્રોજેક્ટને ડિઝાઇન, બિલ્ડ, ફાઇનાન્સ અને ટ્રાન્સફર (DBFT) ના આધારે અમલમાં મુકશે. સરકાર ડેવલપર્સને સીધી રોકડ ચૂકવવાને બદલે, ટ્રાન્સફર કરી શકાય તેવી વિકાસ અધિકારો (TDR) આપશે. આનો અર્થ એ છે કે જે ડેવલપર્સ નવા આવાસો બનાવશે, તેમને શહેરના અન્ય વિસ્તારોમાં વધારાના ફ્લોર સ્પેસ (Floor Space) વિકસાવવાના અધિકારો મળશે, જે તેઓ વેચી પણ શકે છે. સરકારે મહત્તમ TDR રેશિયો 1:4 નક્કી કર્યો છે.
ઓછા ખર્ચે આવાસ નિર્માણ
આ અભિગમનો હેતુ શહેરી પુનર્વિકાસના નાણાકીય ભારણને રાજ્ય સરકારને બદલે ખાનગી બજાર પર સ્થાનાંતરિત કરવાનો છે. TDR આપીને, સરકાર ખાનગી બાંધકામ કંપનીઓને પ્રોત્સાહિત કરી રહી છે. આ યોજના હેઠળ, લગભગ 177 પરિવારોને સમાવવા માટે 12 માળનું રહેણાંક સંકુલ બનાવવામાં આવશે. લગભગ 1,986 ચોરસ મીટરના વિસ્તારમાં આ પ્રોજેક્ટ સાકાર થશે. ડેવલપર્સ માટે પ્રોજેક્ટને વ્યવહારુ બનાવવા માટે, નિયમનકારી છૂટછાટો પણ આપવામાં આવી છે, જેમ કે બિલ્ડિંગ સેટબેક (setback) અને પાર્કિંગ સ્પેસ (parking space) ની જરૂરિયાતોમાં ઘટાડો. પાર્કિંગ હવે બિલ્ટ-અપ વિસ્તારના ફક્ત 10% હશે, જે સામાન્ય રીતે 22% હોય છે.
જોખમો અને ભવિષ્ય
જોકે આ મોડેલ તાત્કાલિક સરકારી ખર્ચ ઘટાડે છે, તેમાં અમલીકરણના જોખમો પણ છે. TDR નું મોનેટાઇઝેશન (monetization) મુખ્ય પડકાર છે. પ્રોજેક્ટની સફળતા TDR નો ઉપયોગ થઈ શકે તેવા વિસ્તારોમાં રિયલ એસ્ટેટ (real estate) ની માંગ પર નિર્ભર રહેશે. જો TDR ના બજાર મૂલ્યમાં ઘટાડો થાય અથવા વધારાની ફ્લોર સ્પેસની માંગ નબળી રહે, તો ખાનગી રસ ઘટી શકે છે. આ ઉપરાંત, ગીચ વિસ્તારોમાં પુનર્વિકાસ એન્જિનિયરિંગ અને લોજિસ્ટિકલ (logistical) પડકારો પણ ઊભા કરી શકે છે.
વધુમાં, રહેવાસીઓનું પુનર્વસન અને નવી સુવિધાઓની જાળવણી પણ સફળતા માટે મહત્વપૂર્ણ રહેશે. આ વિશાખાપટ્ટનમ ઇકોનોમિક રિજન (VER) કાર્યક્રમ હેઠળનો એક પાયલોટ પ્રોજેક્ટ છે, અને તેના પરિણામોના આધારે રાજ્યભરમાં આવા વધુ પ્રોજેક્ટ્સ માટે નીતિ ઘડવામાં આવશે. ખાનગી ખેલાડીઓ આ TDR-લિંક્ડ ડેવલપમેન્ટ મોડેલ (development model) માં કેટલી રુચિ ધરાવે છે તે આગામી બિડિંગ પ્રક્રિયાના પરિણામો પરથી સ્પષ્ટ થશે.