ઘણા રોકાણકારો પેસિવ ઇન્કમ માટે બીજું ઘર ખરીદે છે, પરંતુ છુપા ખર્ચ અને ઊંચા EMI ને કારણે આ નિર્ણય આર્થિક બોજ બની શકે છે. પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ કરતા પહેલા નેટ રિટર્નનું ગણિત સમજવું ખૂબ જરૂરી છે.
ભારતીય રોકાણકારોમાં સેકન્ડ હોમ ખરીદીને ભાડા દ્વારા આવક મેળવવાનો ટ્રેન્ડ ખૂબ લોકપ્રિય છે. પરંતુ મોટાભાગના કિસ્સામાં, આ રોકાણ કાગળ પર જેટલું આકર્ષક દેખાય છે, વાસ્તવિકતામાં તેટલું ફાયદાકારક હોતું નથી. ઘણીવાર આ પ્રોપર્ટી 'નેગેટિવ કેરી' (Negative Carry) એસેટ બની જાય છે, એટલે કે તેમાંથી થતી આવક કરતા તેનો નિભાવ ખર્ચ વધી જાય છે.
ગ્રોસ રેન્ટલ યીલ્ડનું જાળ
રોકાણકારો ઘણીવાર માત્ર ગ્રોસ રેન્ટલ યીલ્ડ જોતા હોય છે. દાખલા તરીકે, ₹1 કરોડની પ્રોપર્ટી પર જો મહિને ₹40,000 ભાડું મળે, તો વાર્ષિક ગ્રોસ યીલ્ડ 4.8% જેવું લાગે છે. પરંતુ તેમાં વેકેન્સી પિરિયડ, સોસાયટી મેન્ટેનન્સ, પ્રોપર્ટી ટેક્સ અને બ્રોકરેજ જેવી બાબતો ગણવામાં આવતી નથી. આ તમામ ખર્ચ કાપતા નેટ રેન્ટલ યીલ્ડ ઘણીવાર 2% થી પણ નીચે જાય છે, જે સરકારી બોન્ડ કે ફિક્સ્ડ ડિપોઝિટ કરતા પણ ઓછું છે.
લોન અને EMI નો બોજ
જો તમે ₹1 કરોડની પ્રોપર્ટી માટે ₹75 લાખની લોન લીધી હોય, તો 8.5% વ્યાજ દરે વાર્ષિક EMI આશરે ₹7.8 લાખ થાય છે. જ્યારે ભાડાની વાર્ષિક આવક માત્ર ₹4.8 લાખ જ મળે છે. આ સ્થિતિમાં દર વર્ષે ₹3 લાખની ખાધ પડે છે. જો તમારી પાસે અન્ય આવકનું સાધન ન હોય, તો આ પ્રોપર્ટી એક આર્થિક બોજ બની શકે છે.
ટેક્સ અને લિક્વિડિટીની સમસ્યા
નવી ટેક્સ વ્યવસ્થામાં હાઉસ પ્રોપર્ટીના નુકસાનને અન્ય આવક સાથે સેટ-ઓફ કરવાની મર્યાદાઓ વધી છે. આ ઉપરાંત, રિયલ એસ્ટેટ એ એક 'ઇલિક્વિડ' (Illiquid) એસેટ છે, એટલે કે ઈમરજન્સી સમયે તમે તેને તાત્કાલિક વેચી શકતા નથી. તેથી, રોકાણ કરતા પહેલા માત્ર ભાડા પર ધ્યાન આપવાને બદલે કુલ રોકાણ કરેલી મૂડી પર વાસ્તવિક વળતર (Net Return) કેટલું મળશે તેની ગણતરી ચોક્કસ કરો.