રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણનો ટ્રેન્ડ બદલાયો છે. હવે ફિઝિકલ પ્રોપર્ટીને બદલે REITs અને SM REITs જેવા રેગ્યુલેટેડ માધ્યમો વધુ લોકપ્રિય બની રહ્યા છે. જોકે, રોકાણ કરતા પહેલા આ બંને વચ્ચેના જોખમ અને લિક્વિડિટીના તફાવતને સમજવો ખૂબ જરૂરી છે.
ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં રોકાણ કરવાની પદ્ધતિ બદલાઈ ગઈ છે. હવે રોકાણકારો સીધી માલિકીને બદલે પારદર્શક અને રેગ્યુલેટેડ સાધનો તરફ વળ્યા છે. REITs અને SM REITs બંને કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટમાં એક્સપોઝર આપે છે, પરંતુ બંનેના જોખમ અને કામકાજની રીત અલગ છે.
સ્ટ્રક્ચર અને સુલભતા
ટ્રેડિશનલ REITs મોટા અને વૈવિધ્યસભર ફંડ્સ તરીકે કામ કરે છે. તે ઓફિસ પાર્ક્સ કે શોપિંગ સેન્ટર્સ જેવા અનેક પ્રોજેક્ટ્સનું સંચાલન કરે છે. શેરબજારમાં લિસ્ટેડ હોવાથી તેમાં લિક્વિડિટી વધુ હોય છે. તેની સામે SEBI દ્વારા રજૂ કરાયેલા SM REITs નાના અથવા મધ્યમ કદની પ્રોપર્ટીઝ માટે છે, જેની વેલ્યુ સામાન્ય રીતે ₹50 કરોડ થી ₹500 કરોડ ની વચ્ચે હોય છે. SM REITs માં રોકાણ માટે ન્યૂનતમ ₹10 લાખ ની મર્યાદા છે અને તેમાં વિવિધતા ઓછી હોવાથી જોખમ વધી શકે છે.
પેઆઉટ અને નિયમો
SEBI ના નિયમ મુજબ, REITs અને SM REITs એ તેમના ચોખ્ખા રોકડ પ્રવાહના 90% હિસ્સો યુનિટ ધારકોને વહેંચવો પડે છે. જોકે, આ રકમને ફિક્સ્ડ-ઇન્કમ બોન્ડ ગણવાની ભૂલ ન કરવી. આ પેઆઉટ ભાડાની આવક પર આધારિત છે, જે ટેક્સના દાયરામાં આવે છે અને તે ક્યારેય ગેરંટીડ હોતું નથી.
રોકાણકારો માટે મુખ્ય જોખમો
SM REITs માં 'કોન્સન્ટ્રેશન રિસ્ક' સૌથી વધુ છે, કારણ કે તે ઘણીવાર એક જ બિલ્ડિંગ સાથે જોડાયેલું હોય છે. જો તે બિલ્ડિંગમાં વેકેન્સી વધે, તો આવક પર સીધી અસર પડે છે. વધુમાં, વ્યાજના દરો વધતા REITs ના ભાવમાં ઘટાડો જોવા મળી શકે છે. તેથી વર્ષ 2026 સુધીમાં રોકાણકારોએ માત્ર યીલ્ડ (Yield) જોઈને નહીં, પણ પ્રોપર્ટી મેનેજરનો ટ્રેક રેકોર્ડ અને લીઝની અવધિ તપાસીને જ રોકાણનો નિર્ણય લેવો જોઈએ.