બે થી વધુ સેલ્ફ-ઓક્યુપાઈડ (Self-occupied) મકાનો ધરાવતા ભારતીય કરદાતાઓએ વધારાની પ્રોપર્ટી પર 'નોશનલ રેન્ટ' (Notional Rent) પર ટેક્સ ચૂકવવો પડી શકે છે. આવા ટેક્સ બોજને મેનેજ કરવા માટે પરિવારના સભ્યને પ્રોપર્ટીનો હિસ્સો ગિફ્ટ કરવો એ એક કાયદાકીય રસ્તો છે. અસરકારક ટેક્સ પ્લાનિંગ માટે સેલ્ફ-ઓક્યુપાઈડ પ્રોપર્ટીઝ પરના વર્તમાન આવકવેરા (Income Tax) નિયમો સમજવા જરૂરી છે.
બે થી વધુ મકાનો પર ટેક્સનો બોજ
ભારતના વર્તમાન આવકવેરા (Income Tax) નિયમો મુજબ, બે થી વધુ સેલ્ફ-ઓક્યુપાઈડ (Self-occupied) મકાનો ધરાવતા વ્યક્તિઓએ ખાસ ટેક્સની સમસ્યાનો સામનો કરવો પડે છે. આવકવેરા કાયદો કરદાતાઓને બે મિલકતોને સેલ્ફ-ઓક્યુપાઈડ ગણવાની મંજૂરી આપે છે, જેનો અર્થ છે કે તેના પર વાર્ષિક મૂલ્ય શૂન્ય ગણાય છે. પરંતુ, ત્રીજું કે તે પછીનું કોઈપણ રહેણાંક મકાન આપોઆપ 'ભાડે આપેલું' (Let Out) ગણાય છે. જો આ વધારાના મકાનો ભાડે આપવામાં ન આવ્યા હોય અને તેમાંથી કોઈ આવક ન થતી હોય, તો પણ કાયદો માલિકો પાસેથી 'નોશનલ રેન્ટ' (Notional Rent) પર ટેક્સ વસૂલવાની જોગવાઈ ધરાવે છે. આ નોશનલ રેન્ટ એ અંદાજિત બજાર ભાડું છે જે તે પ્રોપર્ટીમાંથી મળી શકે છે.
ટેક્સ બચાવવા માટે પ્રોપર્ટી ગિફ્ટ કરવાની વ્યૂહરચના
એકથી વધુ મિલકતો ધરાવતા પરિવારો માટે, માલિકીનું પુનર્ગઠન કરવાના ભાગરૂપે સંયુક્ત રીતે માલિકી ધરાવતી પ્રોપર્ટીનો હિસ્સો પુત્રીને ગિફ્ટ (Gift) કરવાની પદ્ધતિ ચર્ચામાં રહે છે. જો કોઈ વ્યક્તિ ત્રણ કે તેથી વધુ સેલ્ફ-ઓક્યુપાઈડ મકાનો ધરાવે છે, તો આવી સ્થિતિમાં એક મકાન અથવા સંયુક્ત માલિકીના મકાનનો હિસ્સો પુત્રીને ટ્રાન્સફર કરવાથી કરદાતાના નામે સીધી માલિકી હેઠળ આવતી મિલકતોની સંખ્યા ઘટી શકે છે. જો આ ટ્રાન્સફર અસરકારક રીતે કરદાતાના સેલ્ફ-ઓક્યુપાઈડ મકાનોની સંખ્યાને મંજૂર મર્યાદા બે સુધી લાવે છે, તો બાકીની મિલકતો પર નોશનલ રેન્ટનો ટેક્સ ટાળી શકાય છે.
એ ધ્યાનમાં રાખવું અગત્યનું છે કે આવા ટ્રાન્સફરમાં ગિફ્ટ ડીડ (Gift Deed) અને રજીસ્ટ્રેશન જેવી કાયદાકીય પ્રક્રિયાઓ સામેલ છે, જેમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી (Stamp Duty) અને રજીસ્ટ્રેશન ચાર્જીસ લાગે છે. આ ખર્ચાઓની તુલના નોશનલ રેન્ટ ટાળવાથી થતી સંભવિત ટેક્સ બચત સાથે કરવી જોઈએ. વધુમાં, એકવાર પ્રોપર્ટી ગિફ્ટ થઈ જાય, પછી દાતા (Donor) તેની કાયદાકીય માલિકી ગુમાવે છે, જે તેને સરળ એકાઉન્ટિંગ ગોઠવણ કરતાં સંપત્તિનું કાયમી ટ્રાન્સફર બનાવે છે.
વર્તમાન ટેક્સ નિયમો અને બજેટની સ્થિતિ
ઘણા કરદાતાઓ પ્રોપર્ટી ટેક્સના નિયમોમાં થયેલા ફેરફારો જાણવા માટે વાર્ષિક યુનિયન બજેટ (Union Budget) પર નજર રાખે છે. 2019ના બજેટ પછી, સરકારે સેલ્ફ-ઓક્યુપાઈડ પ્રોપર્ટીઝ માટે એક્ઝેમ્પ્શન લિમિટ (Exemption Limit) એકથી વધારીને બે કરી હતી. 2025ના બજેટમાં આ મર્યાદામાં વધુ ફેરફારો અંગે ચર્ચાઓ અને બજારમાં અટકળો હોવા છતાં, કોઈ સુધારા કરવામાં આવ્યા નથી. બે મકાનોને સેલ્ફ-ઓક્યુપાઈડ ગણવાની મંજૂરીનો નિયમ હાલના કાયદાકીય ધોરણ તરીકે યથાવત છે.
પ્રોપર્ટી માલિકો માટે ધ્યાનમાં લેવાના અગત્યના મુદ્દા
પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરવાનું વિચારતા પહેલા, કરદાતાઓએ તેમની સંપત્તિના વિતરણ અને એસ્ટેટ પ્લાનિંગ (Estate Planning) પર લાંબા ગાળાની અસરનું મૂલ્યાંકન કરવું જોઈએ. ટેક્સના લાભોને કાયદાકીય માલિકી હક્કો સાથે સંતુલિત કરવા જોઈએ. જ્યારે પ્રોપર્ટી ગિફ્ટ કરવામાં આવે છે, ત્યારે પ્રાપ્તકર્તા કાયદાકીય માલિક બને છે, અને ભવિષ્યમાં પ્રોપર્ટી સંબંધિત નિર્ણયો, જેમ કે તેનું વેચાણ અથવા આગળનું ટ્રાન્સફર, તેના દ્વારા નિયંત્રિત થશે. રોકાણકારો અને મકાનમાલિકોએ ભવિષ્યમાં ગિફ્ટ કરેલી પ્રોપર્ટી વેચવાનો નિર્ણય લેવાય તો પ્રાપ્તકર્તા માટે સંભવિત કેપિટલ ગેઇન્સ ટેક્સ (Capital Gains Tax) ની અસરોને પણ ધ્યાનમાં લેવી જોઈએ. વ્યક્તિગત રાજ્યોને લાગુ પડતા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ખર્ચાઓ અને કાનૂની જરૂરિયાતોને સમજવા માટે યોગ્ય ટેક્સ પ્રોફેશનલ (Tax Professional) ની સલાહ લેવાની ભલામણ કરવામાં આવે છે, કારણ કે આ જરૂરિયાતો સમગ્ર ભારતમાં નોંધપાત્ર રીતે બદલાઈ શકે છે.