આવકવેરા રિટર્ન (ITR) ફાઇલિંગની સિઝન શરૂ થતાં, ઘર માલિકો હોમ લોન પર મળતા વ્યાજ ઘટાડાના લાભોના ઘટતા જતા પ્રભાવને સમજી રહ્યા છે. જૂની ટેક્સ સિસ્ટમ હેઠળ કલમ 24(b) અને 80C હેઠળ લાભો મળવાપાત્ર છે, પરંતુ ₹2 લાખની મર્યાદા મિલકતના વધેલા ભાવ અને વ્યાજ દરો સામે ઓછી અસરકારક બની રહી છે. નવી ટેક્સ સિસ્ટમ, જે આ કપાતની મંજૂરી આપતી નથી, તે ખરીદદારો માટે મિલકતની પોષણક્ષમતા અને લોનનું આયોજન બદલી રહી છે.
શું થયું?
નાણાકીય વર્ષ (FY) 2025-26 માટે આવકવેરા રિટર્ન (ITR) ફાઇલ કરવાની સિઝન શરૂ થઈ ગઈ છે, અને તેની સાથે જ હોમ લોન પર મળતા ટેક્સ બેનિફિટ્સ (Tax Benefits) ની ચર્ચા ફરી ઉઠી છે. ટેક્સપેયર્સ (Taxpayers) હવે મૂલ્યાંકન કરી રહ્યા છે કે શું ઘર માલિકી સાથે જોડાયેલા પરંપરાગત ટેક્સ કપાતના લાભો, ખાસ કરીને સેક્શન 24(b) હેઠળ વ્યાજ પર અને સેક્શન 80C હેઠળ મુદ્દલ પર, તેમના એકંદર નાણાકીય આયોજનમાં હજુ પણ નોંધપાત્ર મૂલ્ય ધરાવે છે.
તાજેતરના ઉદ્યોગ અહેવાલો અનુસાર, આ સમયે મિલકતોના ભાવમાં આશરે 7% નો વધારો થયો છે અને હાઉસિંગ સેલ્સ (Housing Sales) માં વાર્ષિક 9% નો વધારો જોવા મળ્યો છે. આ સંજોગોમાં, ઘણા લોકો માટે જૂની અને નવી ટેક્સ સિસ્ટમ (Tax Regime) વચ્ચે પસંદગી કરવી એક મુખ્ય પ્રશ્ન બની ગયો છે, કારણ કે નવી સિસ્ટમ સામાન્ય રીતે આ ચોક્કસ હોમ લોન કપાતની મંજૂરી આપતી નથી.
જૂની વિરુદ્ધ નવી સિસ્ટમની પસંદગી
જૂની ટેક્સ સિસ્ટમ હેઠળ, ઘર ખરીદનારાઓ સ્વ-વપરાશ (Self-occupied) મિલકતો માટે સેક્શન 24(b) હેઠળ હોમ લોનના વ્યાજ પર વાર્ષિક ₹2 લાખ સુધીની કપાતનો દાવો કરી શકે છે. આ ઉપરાંત, મુદ્દલની ચુકવણી સેક્શન 80C હેઠળ ₹1.5 લાખ સુધીની કપાત માટે પાત્ર છે. જોકે, નવી ટેક્સ સિસ્ટમ, જે વધુને વધુ લોકપ્રિય બની રહી છે, તે આ કપાતોને દૂર કરે છે. ટેક્સપેયર્સ માટે, નિર્ણય ઘણીવાર આ કપાતોને ધ્યાનમાં લીધા પછી કુલ ટેક્સ આઉટગો (Tax Outgo) ની સરખામણી નવી સિસ્ટમ દ્વારા ઓફર કરાયેલા નીચા સ્લેબ દરો સાથે કરવાની હોય છે. જેમ જેમ નવી સિસ્ટમ વધુ પ્રચલિત થઈ રહી છે, તેમ તેમ શહેરી મિલકત નિર્ણયોમાં ઘર ખરીદવા માટે પરંપરાગત 'ટેક્સ બચાવવા' નો તર્ક ભૂતકાળ કરતાં ઓછી ભૂમિકા ભજવી રહ્યો છે.
ફુગાવાની સમસ્યા: ₹2 લાખની મર્યાદા શા માટે ઓછી લાગે છે?
ઘર માલિકો માટે સૌથી મોટી ચિંતાઓમાંની એક એ છે કે ₹2 લાખ ની વ્યાજ કપાતની મર્યાદા બે દાયકાથી વધુ સમયથી યથાવત છે. વર્તમાન વ્યાજ દરના વાતાવરણમાં, આ મર્યાદા ઉધાર લેનારાઓની વધતી જતી સંખ્યા માટે અપૂરતી બની રહી છે. ઉદાહરણ તરીકે, 8.5% ના વ્યાજ દરે ₹50 લાખ ની લોન પર, શરૂઆતના વર્ષોમાં વાર્ષિક વ્યાજ ખર્ચ ₹4 લાખ થી વધી જાય છે. આનો અર્થ એ છે કે વ્યાજ ખર્ચનો લગભગ અડધો ભાગ ટેક્સ લાભો માટે અયોગ્ય રહે છે, જે ટેક્સ બચાવવાના સાધન તરીકે હોમ લોનનો ઉપયોગ કરવાના પ્રોત્સાહનને અસરકારક રીતે ઘટાડે છે. જ્યારે આ કપાતો હજુ પણ ₹15 લાખ થી ₹35 લાખ ની રેન્જમાં લોન ધરાવતા સસ્તું ઘરના ઉધાર લેનારાઓ માટે અર્થપૂર્ણ રાહત આપે છે, ત્યારે મેટ્રોપોલિટન વિસ્તારોમાં વધુ મૂલ્યવાન મિલકતો ખરીદનારાઓ માટે તેનો લાભ ઓછો અસરકારક છે.
ધિરાણકર્તાઓ ટેક્સ બ્રેક્સ કરતાં કેશ ફ્લો પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે
કેટલાક ખરીદદાર વર્ગો માટે ટેક્સ બચાવવાના હેતુઓના મહત્વમાં ઘટાડો થતાં, ધિરાણકર્તાઓ તેમના અંડરરાઇટિંગ ફોકસ (Underwriting Focus) માં ફેરફાર કરી રહ્યા છે. નાણાકીય સંસ્થાઓ ધિરાણ અરજદારોનું મૂલ્યાંકન તેમના વાસ્તવિક રોકડ પ્રવાહ (Cash Flow) અને ચુકવણી સ્થિતિસ્થાપકતા (Repayment Resilience) ના આધારે કરી રહી છે, ટેક્સ-એડજસ્ટેડ પોષણક્ષમતા (Tax-adjusted Affordability) ને બદલે. આધુનિક મૂલ્યાંકનમાં હવે નેટ ટેક-હોમ સેલરી (Net Take-home Salary), વર્તમાન દેવાની જવાબદારીઓ અને સ્ટ્રેસ-ટેસ્ટેડ રિપેમેન્ટ ક્ષમતા (Stress-tested Repayment Capacity) ને પ્રાધાન્ય આપવામાં આવે છે. આ ફેરફાર બજારના વ્યાપક વલણને પ્રતિબિંબિત કરે છે જ્યાં ધિરાણકર્તાઓ ઉધાર લેનારાઓ તેમના ટેક્સ પછીની આવકમાંથી તેમના EMI ને આરામદાયક રીતે સંચાલિત કરી શકે તેની ખાતરી કરીને ડિફોલ્ટ જોખમો ઘટાડવાનો પ્રયાસ કરે છે, ભલે તેઓ કોઈપણ ટેક્સ કપાતનો દાવો કરે.
ટેક્સપેયર્સને શું ધ્યાનમાં રાખવું જોઈએ
ટેક્સપેયર્સે ફક્ત જૂની ટેક્સ બચાવવાની વ્યૂહરચનાઓ પર આધાર રાખવાને બદલે તેમની ચોક્કસ નાણાકીય પ્રોફાઇલ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવું જોઈએ. વર્તમાન ફાઇલિંગ સિઝન માટે મુખ્ય મોનિટર (Monitorable) એ તુલનાત્મક ટેક્સ જવાબદારી ગણતરી છે—જૂની સિસ્ટમ (કપાત સાથે) હેઠળ ચૂકવવામાં આવેલ કુલ ટેક્સની નવી સિસ્ટમ (કપાત વિના પરંતુ સંભવિત નીચા દરો સાથે) સામે સરખામણી કરવી. વધુમાં, વર્તમાન મિલકત ખર્ચ સાથે વધુ સારી રીતે ગોઠવણી કરવા માટે આ કપાતની થ્રેશોલ્ડ (Thresholds) માં સંભવિત સુધારા અંગે ચર્ચાઓ ચાલુ હોવાથી, ટેક્સપેયર્સ ભવિષ્યની નીતિગત ફેરફારો અંગે સરકાર પાસેથી કોઈપણ અપડેટ્સ પર નજર રાખી શકે છે. હાલ માટે, નાણાકીય આયોજનમાં હોમ લોનના સંભવિત ટેક્સ લાભ કરતાં લાંબા ગાળાની ચુકવણી ક્ષમતા અને વ્યક્તિગત રોકડ પ્રવાહ વ્યવસ્થાપનને પ્રાધાન્ય આપવું જોઈએ.