ઘણીવાર બેંક resale property ની કિંમત તમારા અને વેચનાર વચ્ચે નક્કી થયેલી કિંમત કરતા ઓછી આંકતી હોય છે, જેના કારણે ઊભો થતો 'Valuation Gap' તમને વધુ ડાઉન પેમેન્ટ ભરવા મજબૂર કરી શકે છે.
ઘરમાં resale apartment ખરીદતી વખતે વેચનાર સાથે નક્કી કરેલી કિંમત એ તો માત્ર શરૂઆત છે. મોટાભાગના ખરીદદારો જે બાબતે અજાણ હોય છે તે છે બેંક દ્વારા કરવામાં આવતું ટેકનિકલ વેલ્યુએશન. બેંક હંમેશા બે આંકડાઓમાંથી જે ઓછો હોય તેના પર લોન આપે છે: એક તો સેલ એગ્રીમેન્ટમાં લખેલી કિંમત અને બીજું બેંકનું પોતાનું ઇન્ડિપેન્ડન્ટ એસેસમેન્ટ.
વેલ્યુએશન ગેપની વાસ્તવિકતા
જો તમે કોઈ પ્રોપર્ટી ₹70 લાખમાં નક્કી કરી હોય અને બેંકના સર્વેયર તેનું મૂલ્ય ₹60 લાખ આંકતા હોય, તો તમારી લોન-ટુ-વેલ્યુ (LTV) રેશિયો આ ₹60 લાખ પર જ ગણાશે. જો બેંક 80% LTV આપે તો પણ લોન ₹60 લાખના 80% એટલે કે ₹48 લાખ જ મળશે. આ તફાવત તમારે પોતાની બચતમાંથી ચૂકવવો પડે છે, જે તમારા આખા બજેટને ખોરવી શકે છે.
બિલ્ડિંગની ઉંમર અને લોન પર અસર
બેંકો જૂની ઇમારતો બાબતે વધુ સાવધ રહે છે. 25 થી 30 વર્ષથી વધુ જૂની પ્રોપર્ટી પર ઘણીવાર ઓછો LTV અને ટૂંકી લોન અવધિ મળે છે. આનાથી તમારી EMI વધી શકે છે અને તમારું આર્થિક ભારણ વધી જાય છે. ઘણા શહેરોમાં હવે જૂની ઈમારતો માટે સ્ટ્રક્ચરલ ઓડિટ રિપોર્ટ અનિવાર્ય છે. જો રિપોર્ટમાં ખામી હોય તો બેંક લોન નામંજૂર પણ કરી શકે છે.
કાયદાકીય તપાસ (Due Diligence) છે અનિવાર્ય
ટોકન અમાઉન્ટ આપતા પહેલા પ્રોપર્ટીના ઓરિજિનલ સેલ ડીડ, ચેઈન ઓફ ઓનરશીપ અને ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટની ચકાસણી કરો. કોઈપણ કાયદાકીય ખામી કે અનઅપ્રૂવ્ડ બાંધકામ તમારી લોન રિજેક્ટ કરાવી શકે છે. ઉપરાંત, એનકમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ ચેક કરવું ખૂબ જરૂરી છે જેથી પ્રોપર્ટી પર કોઈ જૂનું દેવું ન હોય.
વધારાના આર્થિક બોજ
₹50 લાખથી વધુના વ્યવહાર પર તમારે 1% TDS કાપીને ફોર્મ 26QB દ્વારા સરકારમાં જમા કરાવવો પડે છે. આ ઉપરાંત સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજીસ્ટ્રેશન ફી અને બેંકની પ્રોસેસિંગ ફી પર લાગતો GST પણ ધ્યાનમાં લેવો જરૂરી છે. હંમેશા આખરી નિર્ણય લેતા પહેલા બેંક પાસેથી પ્રોપર્ટીનું પ્રી-વેલ્યુએશન કરાવી લેવું હિતાવહ છે.