સુપ્રીમ કોર્ટનો મોટો ચુકાદો: ઘર ખરીદનારાઓને હવે કબજો મળ્યા પછી પણ મળશે વિલંબ વળતર!

સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટ કર્યું છે કે ઘર ખરીદનારાઓ મિલકતનો કબજો લીધા પછી પણ પ્રોજેક્ટમાં થયેલા વિલંબ માટે વળતર માંગી શકે છે. આ ચુકાદો 2016ના NCDRCના નિર્ણયથી વિપરીત છે અને રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ માટે કાનૂની અને નાણાકીય જવાબદારીઓ વધારી શકે છે.

શું થયું?

સુપ્રીમ કોર્ટે આજે એક મહત્વપૂર્ણ સ્પષ્ટતા કરી છે. હવે ઘર ખરીદનારાઓ જો મિલકતનો કબજો (Possession) લઈ લે, તો પણ પ્રોજેક્ટમાં થયેલા વિલંબ માટે વળતર (Compensation) માંગવાનો તેમનો અધિકાર સમાપ્ત થશે નહીં. જસ્ટિસ વિક્રમ નાથ અને જસ્ટિસ વી. મોહનાની બેન્ચે નેશનલ કન્ઝ્યુમર ડિસ્પ્યુટ્સ રિડ્રેસલ કમિશન (NCDRC)ના 2016ના એક નિર્ણયને પલટાવી દીધો છે. અગાઉ NCDRC માનતું હતું કે કબજો લીધા બાદ ખરીદનાર 'ગ્રાહક' (Consumer) ગણાતો નથી અને વળતરનો દાવો કરી શકતો નથી.

આ સાથે, કોર્ટે 2005માં દાખલ થયેલી એક ગ્રાહક ફરિયાદને પુનઃજીવિત કરી છે અને દ્વારકા સ્થિત ડિસ્ટ્રિક્ટ કન્ઝ્યુમર ડિસ્પ્યુટ્સ રિડ્રેસલ કમિશનને આ કેસની યોગ્ય રીતે સુનાવણી કરવા નિર્દેશ આપ્યો છે. કોર્ટનો ઉદ્દેશ્ય છે કે આ કેસ એક વર્ષની અંદર ઉકેલાઈ જાય, અને આ સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યું છે કે કબજાની સ્થિતિ ગમે તે હોય, વિલંબ માટે વળતરનો દાવો માન્ય રહેશે.

રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ માટે આ શા માટે મહત્વનું છે?

આ નિર્ણય રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સના કાનૂની માળખામાં મોટો બદલાવ લાવે છે. અત્યાર સુધી, ઘણા ડેવલપર્સ વિલંબ માટે વળતરના દાવાઓ સામે એવો બચાવ કરતા હતા કે મિલકત સોંપણી સાથે કરારની જવાબદારી પૂરી થઈ જાય છે અને તેથી ગ્રાહક ફરિયાદ આગળ વધી શકતી નથી. પરંતુ હવે આ ચુકાદા બાદ, આવા બચાવનો કોઈ અર્થ રહેશે નહીં.

લિસ્ટ થયેલી અને અનલિસ્ટેડ રિયલ એસ્ટેટ કંપનીઓ માટે, આનાથી કેસ લડવાની શક્યતાઓ વધી જાય છે. જે ડેવલપર્સને પ્રોજેક્ટમાં વારંવાર વિલંબ થાય છે, તેમને ગ્રાહકો તરફથી વધુ ફરિયાદોનો સામનો કરવો પડી શકે છે. જો કોર્ટ ભૂતકાળના વિલંબ માટે વળતર આપે છે, તો તેનો ડેવલપર્સના કેશ ફ્લો (Cash Flow) પર અસર પડી શકે છે, ખાસ કરીને જેઓ હાલમાં સ્ટ્રેસ્ડ પ્રોજેક્ટ્સ અથવા જૂની મિલકતો સાથે કામ કરી રહ્યા છે. રોકાણકારોએ નોંધ લેવું જોઈએ કે આ નિર્ણય જવાબદારીની સમયમર્યાદાને અસરકારક રીતે વિસ્તૃત કરે છે, જે કંપનીઓની બેલેન્સ શીટમાં કાનૂની જોગવાઈઓને અસર કરી શકે છે.

કાનૂની પરિવર્તન

સુપ્રીમ કોર્ટે ભારપૂર્વક જણાવ્યું કે ગ્રાહક સુરક્ષા અધિનિયમ, 1986 (Consumer Protection Act, 1986) એ લાભદાયી કાયદો છે જે ખરીદદારોને ઝડપી અને સરળ નિવારણ પૂરું પાડવા માટે રચાયેલ છે. કોર્ટે જણાવ્યું કે કાયદાની કલમ 3 સ્પષ્ટપણે જણાવે છે કે તેના ઉપાયો ગ્રાહક માટે ઉપલબ્ધ કોઈપણ અન્ય કાનૂની માર્ગ ઉપરાંત છે. તેથી, મિલકત કરારમાં આર્બિટ્રેશન ક્લોઝ (Arbitration Clause) હોવા છતાં, ખરીદદાર ગ્રાહક મંચનો સંપર્ક કરી શકે છે.

કોર્ટે અવલોકન કર્યું કે NCDRC એ મુખ્ય મુદ્દા - શું વિવાદને યોગ્ય રીતે આર્બિટ્રેશન માટે મોકલવામાં આવ્યો હતો - તેના પર ધ્યાન આપ્યું ન હતું, અને તેના બદલે ઘર ખરીદનારની કબજા પછીની સ્થિતિની તકનીકી બાબતો પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું હતું. સુપ્રીમ કોર્ટે આ તર્કને ટકાવી રાખવા યોગ્ય ન માન્યો, અને જણાવ્યું કે ફરિયાદનો મુખ્ય મુદ્દો ડિલિવરીમાં થયેલો વિલંબ હતો, જે કબજો સોંપાય તે પહેલાં થયો હતો.

રોકાણકારોએ આગળ શું ધ્યાન રાખવું?

રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં રોકાણકારોએ ગ્રાહક અદાલતોમાં કેસોની સંખ્યા પર આ નિર્ણયની અસર પર નજર રાખવી જોઈએ. ભલે આ એક જ કેસ હોય, પરંતુ તે એક એવી મિસાલ સ્થાપિત કરે છે જે ભૂતકાળના પ્રોજેક્ટ વિલંબ માટે નુકસાન માંગવા વધુ ગ્રાહકોને પ્રોત્સાહિત કરી શકે છે.

શેરધારકો માટે મુખ્ય ધ્યાનમાં રાખવા જેવી બાબતો:

1. કંપનીઓના વાર્ષિક અહેવાલો (Annual Reports) અને રોકાણકાર પ્રસ્તુતિઓમાં આકસ્મિક જવાબદારીઓ (Contingent Liabilities) અને ગ્રાહકો સાથેના ચાલુ કેસો અંગેની જાહેરાતો.
2. ગ્રાહક અદાલતના નિર્ણયોની પ્રોજેક્ટ-સંબંધિત ખર્ચ પર અસર અંગે મેનેજમેન્ટની ટિપ્પણી.
3. પ્રોજેક્ટ ડિલિવરીમાં કંપનીનો ટ્રેક રેકોર્ડ, કારણ કે વારંવાર વિલંબ કરતી કંપનીઓ આવા મુકદ્દમા માટે વધુ સંવેદનશીલ હોય છે.
4. કબજો સોંપણી અને ખરીદદારો સાથેના સમાધાન કરારો અંગે ડેવલપર નીતિઓમાં કોઈપણ ફેરફાર.