ભારતમાં વેરહાઉસિંગ સેક્ટરનો ધમાકો: નીતિઓથી વૃદ્ધિને વેગ, પણ જોખમો પણ યથાવત!

સેક્ટરનું પરિવર્તન: વૃદ્ધિના નવા આયામ

ભારતનો ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ માર્કેટ હાલમાં એક મોટા પરિવર્તનમાંથી પસાર થઈ રહ્યો છે. આ પરિવર્તન પાછળ સરકારની સહાયક નીતિઓ, મોટા પાયે ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરનો વિકાસ અને લોકોની બદલાતી જરૂરિયાતો જેવા અનેક પરિબળો કામ કરી રહ્યા છે. આ ગતિશીલ વિકાસ આ ક્ષેત્રને દેશના ઉત્પાદન લક્ષ્યાંકો માટે અત્યંત મહત્વપૂર્ણ બનાવે છે, જેનો ઉદ્દેશ્ય 2035 સુધીમાં GDPમાં તેનું યોગદાન લગભગ 17% થી વધારીને 25% કરવાનો છે. બજારમાં માત્ર Grade A વેરહાઉસિંગ સ્ટોક જ 2047 સુધીમાં 2 બિલિયન સ્ક્વેર ફીટ સુધી પહોંચવાની સંભાવના છે. આ ક્ષેત્ર, જેનું મૂલ્ય 2024 માં આશરે USD 58.1 બિલિયન હતું, તે 2030 સુધીમાં 10.3% CAGR (Compound Annual Growth Rate) સાથે વધીને USD 104.7 બિલિયન સુધી પહોંચી જશે તેવી આગાહી છે.

નીતિ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર: વૃદ્ધિના મુખ્ય આધારસ્તંભ

દેશી ઉત્પાદન અને સપ્લાય ચેઇનની કાર્યક્ષમતા વધારવા માટે સરકારનો પ્રયાસ આ ક્ષેત્ર માટે મુખ્ય ઉત્પ્રેરક (catalyst) સાબિત થઈ રહ્યો છે. PM Gati Shakti National Master Plan અને National Logistics Policy જેવી પહેલો આ પરિવર્તનમાં કેન્દ્રસ્થાને છે. PM Gati Shakti નો ઉદ્દેશ્ય મલ્ટી-મોડલ ટ્રાન્સપોર્ટ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને એકીકૃત કરવાનો છે, જેનાથી કનેક્ટિવિટી સુવ્યવસ્થિત થાય અને લોજિસ્ટિક્સ ખર્ચમાં ઘટાડો થાય. હાલમાં આ ખર્ચ ભારતનાં GDPનો નોંધપાત્ર હિસ્સો, આશરે 13-14% છે, જેને 2030 સુધીમાં ઘટાડીને વૈશ્વિક સરેરાશ 8% સુધી લાવવાનું લક્ષ્ય છે. National Logistics Policy વેરહાઉસિંગ ક્ષમતા વધારવા અને લાસ્ટ-માઇલ કનેક્ટિવિટી સુધારવામાં મદદ કરે છે, જેનાથી કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ અને ઔદ્યોગિક પાર્કમાં વૃદ્ધિને વેગ મળે છે. BioPharma SHAKTI Scheme અને Semiconductor Mission 2.0 જેવી સેક્ટર-વિશિષ્ટ યોજનાઓ પણ રિયલ એસ્ટેટ વિકાસને ઉત્તેજન આપશે, ખાસ કરીને નાના ઔદ્યોગિક હબ્સમાં. 'Make in India' પહેલ સ્થાનિક ઉત્પાદનને પ્રોત્સાહન આપીને સ્ટોરેજ સ્પેસની માંગમાં પણ વધારો કરે છે.

વૃદ્ધિના કેન્દ્રોની ઓળખ અને વિભિન્ન બજારો

Colliers India એ ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ વિસ્તરણ માટે 30 અત્યંત સંભવિત શહેરોની ઓળખ કરી છે. આ શહેરોને કનેક્ટિવિટી, ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરની તૈયારી અને બજારની પરિપક્વતાના આધારે Prime, Emerging અને Nascent હબ્સમાં વર્ગીકૃત કરવામાં આવ્યા છે. આ વિભાજન વૃદ્ધિના જુદા જુદા માર્ગોને સ્વીકારે છે. Prime હબ્સ સ્થાપિત માંગ કેન્દ્રોનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે, જ્યારે Emerging હબ્સ મુખ્ય ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સ પૂર્ણ થવાની સાથે ઝડપ પકડવા માટે તૈયાર છે. Nascent હબ્સ વધુ ધીમી ગતિએ વૃદ્ધિ પામશે તેવી અપેક્ષા છે, જે ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરની પૂરતીતા અને નીતિગત સમર્થન પર નિર્ભર રહેશે. આ ટિયર્ડ અભિગમ મહત્વપૂર્ણ છે કારણ કે Tier II અને III શહેરો આ ક્ષેત્રના વિસ્તરણમાં સતત યોગદાન આપી રહ્યા છે. 2024 માં ભારતના કુલ 533.1 મિલિયન સ્ક્વેર ફીટ વેરહાઉસિંગ સ્ટોકમાંથી લગભગ 100 મિલિયન સ્ક્વેર ફીટ, એટલે કે 18.7%, આ શહેરોમાંથી આવે છે. આ GST લાગુ થયા પછી હબ-એન્ડ-સ્પોક લોજિસ્ટિક્સ મોડેલ તરફના વ્યાપક ફેરફારને દર્શાવે છે.

બજારની ગતિશીલતા અને સ્પર્ધાત્મક ધાર

ભારત એશિયા-પેસિફિક ક્ષેત્રમાં એક પસંદગીના વેરહાઉસિંગ ડેસ્ટિનેશન તરીકે ઝડપથી પોતાની સ્થિતિ મજબૂત કરી રહ્યું છે, અને ઘણા ઓક્યુપાયર્સ નોંધપાત્ર વિસ્તરણની યોજના બનાવી રહ્યા છે. આ વૃદ્ધિને મજબૂત મેક્રોઇકોનોમિક ફંડામેન્ટલ્સ અને મધ્યમ વર્ગના ઉદય દ્વારા સંચાલિત વિકસતા ઘરેલું વપરાશ આધાર દ્વારા સમર્થન મળે છે. બજારમાં આધુનિક, Grade A સુવિધાઓની માંગ વધી રહી છે, જે 2030 સુધીમાં 13.22% CAGR થી વધવાની ધારણા છે. Mahindra Logistics, Snowman Logistics, DHL Supply Chain અને Container Corporation of India (CONCOR) જેવા મુખ્ય ડેવલપર્સ અને લોજિસ્ટિક્સ પ્લેયર્સ આ વિસ્તરણમાં સક્રિયપણે ભાગ લઈ રહ્યા છે. ફૂડ અને ફાર્માસ્યુટિકલ ક્ષેત્રોમાંથી માંગને કારણે કોલ્ડ સ્ટોરેજ જેવા વિશિષ્ટ સેગમેન્ટમાં પણ નોંધપાત્ર રોકાણ થઈ રહ્યું છે, જે 18% CAGR થી વધવાનો અંદાજ છે. તેની તુલનામાં, ASEAN વેરહાઉસિંગ માર્કેટ 5.23% CAGR થી વધુ મધ્યમ દરે વૃદ્ધિ પામવાની ધારણા છે.

માળખાકીય પડકારો અને જોખમો

મજબૂત વૃદ્ધિની ગતિ હોવા છતાં, ભારતીય વેરહાઉસિંગ સેક્ટર અનેક નોંધપાત્ર પડકારોનો સામનો કરી રહ્યું છે. જમીનના ભાવમાં થયેલો જબરદસ્ત વધારો એક મોટી ચિંતાનો વિષય છે, જે એકંદર ખર્ચમાં વધારો કરે છે. જુદા જુદા રાજ્યોમાં નિયમનકારી વિભાજન લોજિસ્ટિક્સ કામગીરીને વધુ જટિલ બનાવે છે અને રાષ્ટ્રીય સપ્લાય ચેઇન નેટવર્કની રચનામાં અવરોધ ઊભો કરે છે. અમલદારશાહી વિલંબ અને જમીનની માલિકીના અસ્પષ્ટ રેકોર્ડ્સ પણ વિકાસને અવરોધી શકે છે, ખાસ કરીને મુખ્ય લોજિસ્ટિક્સ હબ્સમાં જ્યાં યોગ્ય જમીન દુર્લભ છે. કંપનીઓ વધતા ઓપરેશનલ ખર્ચ અને અમુક વિસ્તારોમાં સ્થિર ભાડા તથા વધતા ખર્ચ વચ્ચેના સતત અંતર સામે પણ સંઘર્ષ કરી રહી છે. આ ઉપરાંત, વેરહાઉસિંગમાં ઓટોમેશનનો વધતો ઉપયોગ, કાર્યક્ષમતા વધારવા છતાં, કુશળ લોજિસ્ટિક્સ વ્યાવસાયિકોની માંગમાં અંતર વધારી રહ્યો છે. અમુક પ્રદેશોમાં અટકબાજીપૂર્ણ (speculative) વધુ પડતું બાંધકામ પણ જોખમ ઊભું કરે છે, જે માંગની આગાહીઓ પૂર્ણ ન થાય તો ઓવરસપ્લાય તરફ દોરી શકે છે. વૈશ્વિક આર્થિક અનિશ્ચિતતાઓ આ ચિંતાને વધુ તીવ્ર બનાવે છે.

ભવિષ્યનું ચિત્ર

આગળ જોતાં, ભારતનો વેરહાઉસિંગ સેક્ટર સતત વૃદ્ધિ માટે તૈયાર છે. આ વૃદ્ધિ ચાલુ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર વિકાસ, નીતિગત સાતત્ય અને ઈ-કોમર્સ તથા ઘરેલું ઉત્પાદનના સતત વિકાસ દ્વારા સંચાલિત થશે. આગાહીઓ સૂચવે છે કે Grade A વેરહાઉસિંગ સ્ટોક 2027 સુધીમાં પ્રભાવશાળી 400 મિલિયન સ્ક્વેર ફીટ સુધી પહોંચી શકે છે અને 2030 સુધીમાં 500 મિલિયન સ્ક્વેર ફીટને પાર કરી શકે છે. મુખ્ય કન્સલ્ટન્સી રિપોર્ટ્સ અનુમાન લગાવે છે કે સમગ્ર રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ 2030 સુધીમાં USD 1 ટ્રિલિયન અને 2047 સુધીમાં USD 5-10 ટ્રિલિયન સુધી પહોંચી જશે, જેમાં ઔદ્યોગિક અને વેરહાઉસિંગ સેગમેન્ટ્સ નિર્ણાયક ભૂમિકા ભજવશે. મલ્ટી-મોડલ લોજિસ્ટિક્સ પાર્ક, સ્માર્ટ ઔદ્યોગિક શહેરો અને સુધારેલ પોર્ટ અને એરપોર્ટ લિંકેજીસનો વિકાસ ભવિષ્યના વૃદ્ધિ માર્ગોને ખોલવામાં અને વૈશ્વિક સપ્લાય ચેઇનમાં ભારતની મુખ્ય ખેલાડી તરીકેની સ્થિતિને મજબૂત કરવામાં મુખ્ય ભૂમિકા ભજવશે.