REITs અને InvITs એ રિયલ એસ્ટેટ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરમાં રોકાણ કરવા માટેના શ્રેષ્ઠ માધ્યમો છે. શેરની જેમ અહીં ગ્રોથ કરતા રેગ્યુલર ઇન્કમ પર વધુ ધ્યાન હોય છે, જેમાં સેબી (SEBI) ના નિયમ મુજબ મોટાભાગનો નફો ઇન્વેસ્ટર્સને વહેંચવો પડે છે.
REITs (Real Estate Investment Trusts) અને InvITs (Infrastructure Investment Trusts) એ હાઇબ્રિડ ફાઇનાન્શિયલ ઇન્સ્ટ્રુમેન્ટ્સ છે, જે સામાન્ય રોકાણકારોને મોટા પ્રોપર્ટી કે ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સમાં હિસ્સો લેવાની તક આપે છે. આ ટ્રસ્ટ્સ એક મધ્યસ્થી તરીકે કામ કરે છે જે સ્પેશિયલ પર્પઝ વ્હિકલ્સ (SPVs) દ્વારા ઓફિસ પાર્ક્સ, ટોલ રોડ અને પાવર લાઈન્સ જેવા એસેટ્સનું સંચાલન કરે છે.
સેબી (SEBI) નો 90% પેઆઉટ નિયમ
આ ઇન્સ્ટ્રુમેન્ટ્સનું મુખ્ય આકર્ષણ તેમનું રેગ્યુલર ઇન્કમ મોડલ છે. સેબીના નિયમ મુજબ, આ ટ્રસ્ટ્સે તેમના નેટ ડિસ્ટ્રિબ્યુટેબલ કેશ ફ્લો (NDCF) ના ઓછામાં ઓછા 90% હિસ્સો રોકાણકારોને વહેંચવો પડે છે. સામાન્ય ઇક્વિટી શેર કરતા આ અલગ છે, કારણ કે અહીં ડિવિડન્ડની અનિશ્ચિતતા હોતી નથી.
વ્યાજ દરોની અસર
આ ટ્રસ્ટ્સ રિઝર્વ બેંક ઓફ ઇન્ડિયા (RBI) ના વ્યાજ દરના ચક્ર સાથે સીધા જોડાયેલા છે. જ્યારે માર્કેટમાં વ્યાજ દરો વધે, ત્યારે રોકાણકારો વધુ યીલ્ડની અપેક્ષા રાખે છે. જો REIT કે InvIT નું યીલ્ડ આ વધેલા વ્યાજ દર મુજબ ન વધે, તો તેમના યુનિટના ભાવ ઘટી શકે છે. આથી, તેને ઘણીવાર બોન્ડ જેવા સાધનો તરીકે જોવામાં આવે છે.
ટેક્સેશન સમજવું જરૂરી
REIT અને InvIT માંથી મળતી આવક માત્ર ડિવિડન્ડ નથી હોતી. તેમાં ઇન્ટરેસ્ટ, રેન્ટલ ઇન્કમ અને ડેટ રિપેમેન્ટનું મિશ્રણ હોય છે. દરેક ઘટક પર ટેક્સ લાગવાની રીત અલગ-અલગ છે, તેથી રોકાણકારોએ પોસ્ટ-ટેક્સ રિટર્ન સમજવા માટે ટ્રસ્ટ દ્વારા આપવામાં આવતા ટેક્સ સ્ટેટમેન્ટ પર ખાસ ધ્યાન આપવું જોઈએ.
શું જોવું જોઈએ?
REITs માટે ઓફિસમાં વેકેન્સી રેટ અને ભાડામાં વધારો કરવાની ક્ષમતા મુખ્ય છે, જ્યારે InvITs માટે ટોલ રોડ ટ્રાફિક કે ગવર્નમેન્ટ કોન્ટ્રેક્ટ્સના જોખમો તપાસવા પડે છે. વધુમાં, ટ્રસ્ટનું ડેબ્ટ-ટુ-ઇક્વિટી રેશિયો પણ જોવો જરૂરી છે, કારણ કે વધુ પડતું દેવું ઊંચા વ્યાજ દરના સમયમાં કેશ ફ્લો પર દબાણ લાવી શકે છે.