ભારતીય રિઝર્વ બેંક (RBI) એ લિસ્ટેડ REITs (Real Estate Investment Trusts) ને બેંકો પાસેથી ટર્મ લોન લેવાની મંજૂરી આપી દીધી છે. આનાથી REITs માટે ભંડોળ એકત્ર કરવાના નવા માર્ગો ખુલ્લા થયા છે. આ નિર્ણય REITs ને દેવું રિફાઇનાન્સ કરવા અથવા પ્રોપર્ટી ખરીદવામાં મદદ કરશે.
શું થયું?
ભારતીય રિઝર્વ બેંક (RBI) એ તાજેતરમાં નવા નિયમો બહાર પાડ્યા છે, જેના હેઠળ હવે કોમર્શિયલ બેંકો SEBI-નિયંત્રિત રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITs) ને લોન આપી શકશે. અત્યાર સુધી, REITs મુખ્યત્વે બોન્ડ માર્કેટ (Non-Convertible Debentures) દ્વારા જ દેવું ઊભું કરતા હતા. આ ફેરફાર એક નવું સંસ્થાકીય ભંડોળ ચેનલ ખોલે છે, જેનાથી REITs ટર્મ લોન અને એક્વિઝિશન ફાઇનાન્સ માટે બેંકોનો સંપર્ક કરી શકશે.
REITs માટે આ કેમ મહત્વનું છે?
Embassy Office Parks, Mindspace Business Parks, Brookfield India Real Estate Trust અને Nexus Select Trust જેવા લિસ્ટેડ REITs, પ્રોપર્ટીઝ ખરીદવા અને જાળવવા માટે સતત મોટા દેવું પોર્ટફોલિયોનું સંચાલન કરે છે. બેંક લોન ઉપલબ્ધ થવાથી આ ટ્રસ્ટ્સને વધુ સુગમતા મળશે. તેઓ હાલના દેવાને રિફાઇનાન્સ કરી શકશે અથવા નવા સંપત્તિઓ ખરીદતી વખતે ભંડોળની જરૂરિયાત પૂરી કરી શકશે, અને માત્ર બોન્ડ રોકાણકારો પર નિર્ભર નહીં રહે.
ICRA ના અંદાજ મુજબ, જો REITs તેમની લિવરેજ વધારવા માટે બેંક લોનનો ઉપયોગ કરવાનું પસંદ કરે તો અમુક સંજોગોમાં ₹80,000 કરોડ સુધીની નોંધપાત્ર ભંડોળ ક્ષમતા ખુલી શકે છે.
લોનનો ખર્ચ અને ચુકવણીમાં તફાવત
જોકે હવે બેંકો REITs ને લોન આપી શકે છે, આ લોનની રચના બોન્ડ કરતાં નોંધપાત્ર રીતે અલગ હશે. રોકાણકારોએ બે મુખ્ય પરિબળો પર ધ્યાન આપવું જોઈએ જે નક્કી કરશે કે REIT બેંક લોન પસંદ કરશે કે બોન્ડ:
પહેલું, બેંક લોનમાં સામાન્ય રીતે 'એમોર્ટાઇઝિંગ' (amortizing) સ્ટ્રક્ચર હોય છે. આનો અર્થ એ છે કે REIT એ નિયમિતપણે વ્યાજની સાથે મુદ્દલની પણ ચુકવણી કરવી પડશે. તેનાથી વિપરીત, બોન્ડ માર્કેટ રોકાણકારો ઘણીવાર 'બુલેટ' પેમેન્ટ સ્વીકારે છે, જેમાં મુદ્દલની સંપૂર્ણ ચુકવણી ટર્મ પૂરી થવા પર થાય છે. નિયમિત મુદ્દલ ચુકવણીની જરૂરિયાતને કારણે, બેંક લોન બોન્ડ ફાઇનાન્સિંગની સરખામણીમાં યુનિટ હોલ્ડર્સ (રોકાણકારો) ને વહેંચવા માટે ઉપલબ્ધ રોકડ ઘટાડી શકે છે.
બીજું, ધિરાણનો ખર્ચ બદલાઈ શકે છે. RBI એ REIT ધિરાણને 'કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ' એક્સપોઝર તરીકે વર્ગીકૃત કર્યું છે, જેના માટે બેંકોએ વધુ મૂડી અલગ રાખવી પડે છે ( 100% થી 125% ના ઊંચા રિસ્ક વેઇટ સાથે). કારણ કે બેંકોએ આ લોન માટે વધુ મૂડી ફાળવવી પડે છે, તેઓ બોન્ડ કરતાં ઊંચા વ્યાજ દર વસૂલ કરી શકે છે, જેને ધિરાણ આપતી બેંક માટે સમાન મૂડીની જરૂરિયાતો હોતી નથી.
નિયમનકારી સુરક્ષા પગલાં
નાણાકીય પ્રણાલીની સ્થિરતા સુનિશ્ચિત કરવા માટે, RBI એ કડક નિયમો લાગુ કર્યા છે. બેંકો ફક્ત તે જ REITs ને લોન આપી શકે છે જેની પાસે સ્થિર, આવક-ઉત્પન્ન કરતી પ્રોપર્ટીઝ હોય. ખાસ કરીને, REIT ની 80% થી વધુ અસ્કયામતો ઓછામાં ઓછા એક વર્ષથી સ્થિર રોકડ પ્રવાહ ઉત્પન્ન કરતી હોવી જોઈએ. આનાથી બેંકો જોખમી, નિર્માણાધીન અથવા સંકટગ્રસ્ત પ્રોજેક્ટ્સને ભંડોળ પૂરું પાડવાથી રોકશે.
રોકાણકારોએ શું ધ્યાનમાં રાખવું?
રોકાણકારોએ લિસ્ટેડ REITs ના મેનેજમેન્ટ ટીમો આ નવી ભંડોળની તકનો કેવી રીતે લાભ લે છે તેના પર નજર રાખવી જોઈએ. મુખ્ય બાબતો નીચે મુજબ છે:
- શું REITs તેમના દેવાના મિશ્રણને બેંક લોન તરફ વાળવાનું શરૂ કરશે કે બોન્ડ પર જ રહેશે.
- ચુકવણીની જરૂરિયાતોને ધ્યાનમાં લેતા, ધિરાણની પસંદગી 'નેટ ડિસ્ટ્રિબ્યુટેબલ કેશ ફ્લોઝ' (NDCF) ને કેવી રીતે અસર કરે છે.
- તેમના વર્તમાન બોન્ડ યીલ્ડ્સની સરખામણીમાં ધિરાણના ખર્ચ પર મેનેજમેન્ટની ટિપ્પણીઓ.
- જેમ જેમ REITs આ નવી, મોટી ઉધાર ક્ષમતા શોધે છે તેમ લિવરેજ રેશિયો અથવા ડેટ-ટુ-ઇક્વિટી સ્તરોમાં કોઈપણ ફેરફાર.