Whalesbook
ફાઇનાન્સિંગનો નવો માર્ગ
RBI ના ગવર્નર સંજય મલ્હોત્રા દ્વારા જાહેર કરાયેલા આ નિર્ણયથી ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ અને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સેક્ટર માટે ફાઇનાન્સિંગના દ્વાર વધુ ખુલ્લા થશે. આ પગલું સરકારની ઓછી વપરાયેલી સંપત્તિઓના મોનેટાઇઝેશન (asset monetization) ને વેગ આપવા માટે ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ માનવામાં આવે છે. આ ફેરફાર REITs ને ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (InvITs) ની સાથે બેંક ધિરાણની સમાનતામાં લાવે છે.
મૂડીનો પ્રવાહ વધશે
અગાઉ, REITs ને બેંક લોન મેળવવામાં કેટલીક મર્યાદાઓ હતી, અને મોટાભાગે આ ફંડિંગ સ્પેશિયલ પર્પઝ વ્હીકલ (SPV) દ્વારા અથવા ફક્ત કેપિટલ માર્કેટ્સ પર આધાર રાખવું પડતું હતું. પરંતુ, નવા નિયમનકારી માળખા હેઠળ, બેંકો હવે સીધી REITs ને ધિરાણ આપી શકશે, જોકે તે સમજદારીપૂર્વકની સલામતી (prudential safeguards) ને આધીન રહેશે. આનાથી REITs માટે ધિરાણ મેળવવાનો ખર્ચ ઘટવાની અને ફાઇનાન્સિંગમાં વધુ સુગમતા આવવાની અપેક્ષા છે. InvITs ને અગાઉથી જ સમાન ધિરાણ સુવિધાઓ મળી રહી છે. આ ફેરફાર REITs માં નોંધપાત્ર લિક્વિડિટી (liquidity) લાવશે તેવી ધારણા છે. ઉદાહરણ તરીકે, IRB InvIT Fund નું માર્કેટ કેપિટલાઇઝેશન આશરે ₹4,900 કરોડ છે, જ્યારે Embassy Office Parks REIT નું માર્કેટ કેપ ₹41,678 કરોડ અને Brookfield India Real Estate Trust REIT નું માર્કેટ કેપ ₹27,311 કરોડ છે.
નિષ્ક્રિય સંપત્તિઓનું મોનેટાઇઝેશન
આ નીતિનો એક મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય સરકારની નેશનલ મોનેટાઇઝેશન પાઇપલાઇન (NMP) હેઠળ આવતી ઓછી વપરાયેલી સરકારી સંપત્તિઓમાંથી મૂડી મેળવવાનો છે. રોડ, પાવર અને ટેલિકોમ જેવા ક્ષેત્રોમાં રહેલી આ સંપત્તિઓને લીઝ પર આપીને, સરકાર નવી ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર યોજનાઓ માટે ભંડોળ ઊભું કરી શકે છે. REITs ને ધિરાણની સરળ પહોંચ મળવાથી, ખાનગી મૂડી આ સંપત્તિઓમાં વધુ અસરકારક રીતે રોકાણ કરી શકશે, જે 'મોનેટાઇઝેશન દ્વારા સર્જન' ના સિદ્ધાંત સાથે સુસંગત છે.
વેલ્યુએશન અને સેક્ટરની ગતિવિધિ
તાજેતરના ભૂતકાળમાં, REITs અને InvITs એ બજારમાં સારું પ્રદર્શન કર્યું છે. કેલેન્ડર વર્ષ 2025 માં, લિસ્ટેડ REITs અને InvITs એ Nifty50 TRI (11.42%) અને G-Sec Index (6.81%) કરતાં નોંધપાત્ર રીતે વધુ, 19.55% નું સંયુક્ત વળતર આપ્યું હતું. REITs એ ખાસ કરીને 29.68% જેટલું ઉત્કૃષ્ટ વળતર મેળવ્યું હતું. Nifty Realty Index માં પણ 4.79% નો મોટો વધારો જોવા મળ્યો હતો. RBI દ્વારા ફેબ્રુઆરી 2026 માં મુખ્ય રેપો રેટ 5.25% પર સ્થિર રાખવામાં આવ્યો છે, જે ધિરાણ ખર્ચમાં સ્થિરતા દર્શાવે છે. ભારતીય ઇક્વિટી માર્કેટ (Nifty SENSEX) નો દૈનિક P/E રેશિયો 23.050 ની આસપાસ છે, જ્યારે રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરનો P/E રેશિયો વર્તમાનમાં 44.1x છે, જે 51.6x ની ત્રણ વર્ષની સરેરાશ કરતાં ઓછો છે. આ સ્થિતિ, નવા ધિરાણ વિકલ્પો સાથે મળીને, લોજિસ્ટિક્સ, ડેટા સેન્ટર્સ અને રિટેલ એસેટ્સ જેવા ક્ષેત્રોમાં રોકાણને પ્રોત્સાહન આપશે. આ પહેલા, 2021 માં InvITs માટે ડેટ (debt) ના ઉપયોગને લગતા નિયમનકારી ફેરફારોએ પણ ક્ષેત્રના AUM (Assets Under Management) વૃદ્ધિમાં ફાળો આપ્યો હતો, જે REITs માટે સમાન હકારાત્મક અસરનો સંકેત આપે છે.