ભારતમાં મકાનોની કિંમત આસમાને: લોન રેટ સ્થિર, પણ પોષણક્ષમતા ઘટતા પહેલીવાર ઘર ખરીદનારાઓ ચિંતિત

બેંકોએ વ્યાજ દરો સ્થિર રાખ્યા, પ્રોપર્ટીના ભાવ આસમાને

ભારતીય પબ્લિક સેક્ટર બેંકોએ માર્ચ 2026 સુધી હોમ લોનના વ્યાજ દરો સ્થિર રાખવાનો નિર્ણય કર્યો છે. આ નિર્ણય ફેબ્રુઆરીમાં રિઝર્વ બેંક ઓફ ઇન્ડિયા (RBI) દ્વારા રેપો રેટ 5.25% પર યથાવત રાખવાના પગલે લેવાયો હતો. RBI નો આ ઉદ્દેશ્ય સુધરતી આર્થિક વૃદ્ધિ અને નિયંત્રિત ફુગાવા વચ્ચે સ્થિરતા જાળવવાનો હતો, જે ધિરાણ લેનારાઓ માટે એક નિશ્ચિતતા લાવે છે.

પોષણક્ષમતાની કટોકટી વધુ ઘેરી

જોકે, વ્યાજ દરો સ્થિર હોવા છતાં, દેશભરમાં પ્રોપર્ટીના ભાવમાં સતત વધારો જોવા મળી રહ્યો છે. હોમ લોનની માંગ મજબૂત રહેવા છતાં, વ્યાજ દરોમાં ઘટાડો ન થતાં ગ્રાહકોને કોઈ વધારાની રાહત મળી નથી. આ પરિસ્થિતિ લોનના ખર્ચ અને મકાનોની વધતી કિંમત વચ્ચેના તફાવતને વધુ સ્પષ્ટ બનાવે છે. RBI ની સ્થિર નીતિ સૂચવે છે કે નજીકના ભવિષ્યમાં ધિરાણ ખર્ચમાં મોટો ફેરફાર થવાની શક્યતા ઓછી છે.

PSU બેંકોના સ્પર્ધાત્મક દરો

પબ્લિક સેક્ટરની બેંકો સામાન્ય રીતે સૌથી સ્પર્ધાત્મક એન્ટ્રી-લેવલ હોમ લોન દરો ઓફર કરી રહી છે. ઉદાહરણ તરીકે, બેંક ઓફ ઇન્ડિયા અને સેન્ટ્રલ બેંક ઓફ ઇન્ડિયા 7.10% વાર્ષિકના નીચા દરે લોન આપી રહી છે. SBI, PNB, બેંક ઓફ બરોડા અને યુનિયન બેંક ઓફ ઇન્ડિયા જેવા અન્ય મોટા PSU ધિરાણકર્તાઓ સામાન્ય રીતે 7.20% થી 9.50% ની વચ્ચે વ્યાજ દરો ઓફર કરે છે. આ દરો ઘણીવાર પ્રાઇવેટ બેંકો અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ કરતાં વધુ આકર્ષક હોય છે.

વધતી જતી પોષણક્ષમતાની ખાઈ

ભારતીય હાઉસિંગ માર્કેટમાં 2026 ની શરૂઆતમાં મુખ્ય સમસ્યા લોનના વ્યાજ દરો નથી, પરંતુ પ્રોપર્ટીના ભાવમાં થતો ઝડપી વધારો છે. મોટા શહેરોમાં મકાનોના ભાવ છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં આવકની તુલનામાં ઘણા વધારે વધ્યા છે, જેના કારણે પોષણક્ષમતાની ગંભીર સમસ્યા ઊભી થઈ છે. આ સ્થિતિ ખાસ કરીને મધ્યમ વર્ગના લોકો અને પ્રથમ વખત ઘર ખરીદનારાઓ માટે વધુ મુશ્કેલ બની રહી છે.

EMI-to-income રેશિયો ચિંતાજનક

સામાન્ય ઘર ખરીદનારાઓ માટે EMI-to-income રેશિયો લગભગ 60% સુધી પહોંચી ગયો છે, જે ખૂબ ઊંચો અને ટકાઉ મર્યાદાથી પર ગણી શકાય. સ્થિર લોન દરો હોવા છતાં, ઘર ખરીદવા માટે ગ્રાહકોને મોટી લોન લેવી પડે છે, જે અનેક લોકો માટે ઘર ખરીદવાનું વધુને વધુ મુશ્કેલ બનાવી રહ્યું છે.

લક્ઝરી સેગમેન્ટમાં તેજી, પોસાય તેવા ઘર સંઘર્ષમાં

ભારતીય હાઉસિંગ માર્કેટ સ્પષ્ટપણે બે ભાગમાં વહેંચાયેલું છે. લક્ઝરી સેગમેન્ટ ધૂમ મચાવી રહ્યું છે, જ્યાં ₹1 કરોડ થી વધુ કિંમતના મકાનો વેચાણમાં મોટો હિસ્સો ધરાવે છે. આ વૃદ્ધિ ઊંચી આવક, મજબૂત નાણાકીય સ્થિતિ અને ઘરને માત્ર રહેઠાણ કરતાં વધુ રોકાણ તરીકે જોવાથી પ્રેરિત છે.

તેનાથી વિપરીત, પોસાય તેવા ઘર (affordable housing)નું માર્કેટ, જે પહેલાં આ ક્ષેત્રનો સૌથી મોટો ભાગ હતું, તે હવે સંકોચાઈ રહ્યું છે. ઓછી પોષણક્ષમતા, બિલ્ડરો માટે વધતા ખર્ચ અને જૂની નીતિઓની વ્યાખ્યાઓ નફાને અસર કરી રહી છે અને ઓછા નવા પ્રોજેક્ટ્સ તરફ દોરી રહી છે.

આંતરિક જોખમો અને આગળનો માર્ગ

સ્થિર ધિરાણ દરો હોવા છતાં, પબ્લિક સેક્ટર બેંકો પ્રોપર્ટીના ભાવમાં આવેલા ઉછાળાથી દબાણ હેઠળ આવી શકે છે. વધતા પ્રોપર્ટીના મૂલ્યો લોન-ટુ-વેલ્યુ રેશિયો (LTV) વધારી શકે છે, જે જો બેંકોના પોતાના ભંડોળ ખર્ચમાં વધારો થાય તો તેમના નફાને ઘટાડી શકે છે.

ખરીદદારો વધુ પડતું દેવું લેવાના જોખમનો સામનો કરી રહ્યા છે. પ્રોપર્ટીના ભાવ વધતાં, ખરીદદારો તેમના બજેટને વધુ ખેંચી શકે છે. વ્યાજ દરોમાં અચાનક વધારો થાય અથવા તેમની આવકમાં વિક્ષેપ આવે તો મોટા લોન બોજનું સંચાલન કરવું મુશ્કેલ બની શકે છે.

પોષણક્ષમતામાં વધતી જતી ખાઈ નિયમનકારોનું વધુ ધ્યાન ખેંચી શકે છે. તેઓ ધિરાણ પ્રથાઓ ટકાઉ છે કે કેમ અને ઊંચા દેવાવાળા દેવાદારો પાસેથી વધુ ડિફોલ્ટનું જોખમ છે કે કેમ તેની તપાસ કરી શકે છે.

ભારતીય હાઉસિંગ માર્કેટનું આઉટલૂક

2026 સુધીમાં ભારતીય હાઉસિંગ માર્કેટમાં સ્થિર વૃદ્ધિ જાળવી રાખવાની અપેક્ષા છે, જેમાં પ્રોપર્ટીના ભાવ મજબૂત રહેવાની શક્યતા છે. બાંધકામ સામગ્રીના વધતા ખર્ચ અને ખરીદદારો, ખાસ કરીને લક્ઝરી સેગમેન્ટમાંથી સતત માંગ આને સમર્થન આપી રહી છે.

જોકે, પોષણક્ષમતાની મુખ્ય સમસ્યાને મોટા ફેરફારો વિના ઉકેલવી મુશ્કેલ છે, જેમ કે પોસાય તેવા ઘરના નિર્માણને પ્રોત્સાહન આપતી નીતિઓ અથવા પ્રોપર્ટીના ભાવ વૃદ્ધિને નિયંત્રિત કરવી. લક્ઝરી હાઉસિંગ તરફનો ઝુકાવ ચાલુ રહેવાની ધારણા છે, જે ડેવલપર્સ શું બનાવશે તેના પર અસર કરશે. જ્યાં સુધી ચોક્કસ સહાયક પગલાં રજૂ કરવામાં ન આવે ત્યાં સુધી લક્ઝરી અને પોસાય તેવા ઘર વચ્ચેનો તફાવત વધુ પહોળો થવાની શક્યતા છે.