Whalesbook
RBI દ્વારા રેપો રેટ **5.25%** યથાવત રાખવામાં આવ્યો છે. આ નિર્ણય બાદ હોમ લોન લેનારાઓ માટે MCLR અને EBLR વચ્ચેનો તફાવત સમજવો ખૂબ જરૂરી બની ગયો છે, જેથી EMI અને વ્યાજ ખર્ચનું યોગ્ય રીતે સંચાલન કરી શકાય.
શું થયું?
રિઝર્વ બેંક ઓફ ઈન્ડિયા (RBI) એ તેની તાજેતરની મોનેટરી પોલિસી મીટિંગમાં રેપો રેટને 5.25% પર યથાવત રાખવાનો નિર્ણય કર્યો છે. આ સાથે, સેન્ટ્રલ બેંકે તેની ન્યુટ્રલ પોલિસી સ્ટેન્સ જાળવી રાખી છે. લાખો ઘર માલિકો માટે, આનો અર્થ એ છે કે હાલ પૂરતું તેમના લોન પરનું વ્યાજ દર સ્થિર રહેશે, તેમાં તાત્કાલિક વધારો કે ઘટાડો નહીં થાય. જોકે, લોન લેનારાના EMI પર તેની શું અસર પડશે, અથવા તે બદલાશે કે નહીં, તે મુખ્યત્વે તેમની હોમ લોન કયા બેન્ચમાર્ક સાથે જોડાયેલી છે તેના પર નિર્ભર કરે છે: માર્જિનલ કોસ્ટ ઓફ ફંડ્સ-બેઝ્ડ લેન્ડિંગ રેટ (MCLR) કે એક્સટર્નલ બેન્ચમાર્ક લેન્ડિંગ રેટ (EBLR).
બેન્ચમાર્કને સમજવા
ભારતમાં મોટાભાગની ફ્લોટિંગ-રેટ હોમ લોન આ બે સિસ્ટમમાંથી એક સાથે જોડાયેલી હોય છે. MCLR, જે 2016 માં શરૂ કરવામાં આવ્યું હતું, તે દરેક બેંક દ્વારા નક્કી કરાયેલ આંતરિક બેન્ચમાર્ક છે. તેની ગણતરી બેંકના ફંડ્સના આંતરિક ખર્ચ, ઓપરેટિંગ ખર્ચ અને જરૂરી રિઝર્વના આધારે થાય છે. આંતરિક હોવાને કારણે, બેંકો આ દરોમાં ક્યારે અને કેટલો ફેરફાર કરવો તેના પર વધુ નિયંત્રણ ધરાવે છે, અને RBIના દર ફેરફારને ગ્રાહકો સુધી પહોંચાડવાની પ્રક્રિયા ઘણીવાર ધીમી હોય છે.
તેનાથી વિપરીત, EBLR, જે 2019 માં રજૂ કરાયું હતું, તે સીધા બાહ્ય બેન્ચમાર્ક સાથે જોડાયેલું છે, જેમ કે RBIનો રેપો રેટ અથવા સરકારી ટ્રેઝરી બિલ યીલ્ડ. આ સિસ્ટમ મોનેટરી પોલિસીના ટ્રાન્સમિશનને વધુ પારદર્શક અને ઝડપી બનાવવા માટે ડિઝાઇન કરવામાં આવી હતી. જ્યારે RBI રેપો રેટમાં ફેરફાર કરે છે, ત્યારે EBLR-લિંક્ડ લોન સામાન્ય રીતે ખૂબ જ ઝડપથી - સામાન્ય રીતે ત્રણ મહિનાની અંદર - એડજસ્ટ થઈ જાય છે, જે તેમને સેન્ટ્રલ બેંકના નીતિગત નિર્ણયો પ્રત્યે અત્યંત સંવેદનશીલ બનાવે છે.
ટ્રાન્સમિશન સ્પીડ શા માટે મહત્વની છે?
રોકાણકારો અને લોન લેનારાઓ માટે મુખ્ય તફાવત ટ્રાન્સમિશનની ગતિમાં રહેલો છે. MCLR સિસ્ટમ હેઠળ, તમારી લોનનો વ્યાજ દર સામાન્ય રીતે વાર્ષિક અથવા અર્ધ-વાર્ષિક ધોરણે રિવ્યુ કરવામાં આવે છે. આનો અર્થ એ છે કે જો RBI રેપો રેટ ઘટાડે તો પણ, લોનની ચોક્કસ 'રીસેટ ડેટ' આવે ત્યાં સુધી તમને તમારા EMIમાં ઘટાડો જોવા નહીં મળે. જ્યારે દરો ઘટી રહ્યા હોય ત્યારે આ નિરાશાજનક હોઈ શકે છે, પરંતુ જ્યારે દરો વધી રહ્યા હોય ત્યારે તે કામચલાઉ બફર પ્રદાન કરી શકે છે, કારણ કે લાંબા સમય સુધી જૂના, નીચા દરે લોન દર જાળવી રાખવામાં આવે છે.
EBLR-લિંક્ડ લોન બજાર સાથે વધુ સીધો અને પારદર્શક જોડાણ પ્રદાન કરે છે. જ્યારે RBI દરો ઘટાડે છે, ત્યારે તમારો વ્યાજ બોજ લગભગ તરત જ ઘટી જાય છે, જે ઘટતા વ્યાજ દરના વાતાવરણમાં આદર્શ છે. જોકે, તેનો બીજો પક્ષ એ છે કે જો RBI દરો વધારે છે, તો તમારો EMI તેટલી જ ઝડપથી વધી શકે છે. હાલના સ્થિર અથવા તટસ્થ દર વાતાવરણમાં, લોન લેનારાઓ માટે મુખ્ય ચિંતા વોલેટિલિટી કરતાં બેંક દ્વારા બેન્ચમાર્ક પર વસૂલવામાં આવતો અંતર્ગત સ્પ્રેડ (spread) વધુ છે.
સ્વિચિંગનો ખર્ચ
જો તમે હાલમાં જૂની MCLR-લિંક્ડ લોન પર છો અને EBLR ની ગતિ અને પારદર્શિતા ગુમાવી રહ્યા છો તેવું અનુભવો છો, તો તમે સ્વિચ કરવાનું વિચારી શકો છો. જોકે, આ નિર્ણય હળવાશથી લેવો જોઈએ નહીં. લોન લેનારાઓએ હંમેશા 'સ્વિચિંગનો ખર્ચ' ગણવો જોઈએ, જેમાં બેંક દ્વારા વસૂલવામાં આવતી કન્વર્ઝન ફી અને વહીવટી ચાર્જનો સમાવેશ થાય છે.
કુલ વ્યાજ દર જોવાનું પણ મહત્વપૂર્ણ છે, જે બેન્ચમાર્ક રેટ વત્તા 'સ્પ્રેડ' (બેંકનો નફાનો ગાળો) છે. ભલે EBLR લોન વધુ આકર્ષક લાગે, ઊંચો સ્પ્રેડ તેને MCLR લોન કરતાં વધુ મોંઘી બનાવી શકે છે. લોન લેનારાઓએ કોઈપણ ફેરફાર કરતા પહેલા તેમની બેંક પાસેથી ચોક્કસ સ્પ્રેડ પૂછવો જોઈએ અને અંતિમ અસરકારક વ્યાજ દરની તુલના કરવી જોઈએ.
રોકાણકારોએ શું ટ્રેક કરવું?
જેઓ તેમના મોર્ગેજ દેવાનું નિરીક્ષણ કરી રહ્યા છે તેમના માટે, મુખ્ય બાબત એ છે કે તેઓ તેમની બેંકની આંતરિક રીસેટ નીતિઓ અને વર્તમાન સ્પ્રેડ વિશે માહિતગાર રહે. હાલમાં રેપો રેટ સ્થિર છે, પરંતુ ભવિષ્યમાં નીતિગત ફેરફારો EBLR મિકેનિઝમ્સને તાત્કાલિક અસર કરશે. ધિરાણ ખર્ચમાં સંભવિત ફેરફારોની આગાહી કરવા માટે ભાવિ RBIની પોલિસી સ્ટેન્સ પર નજર રાખવી આવશ્યક છે. જો તમારી લોન લાંબા ગાળાની હોય, તો વ્યાજ દરમાં નાના ફેરફારો પણ કુલ ચૂકવવામાં આવતા વ્યાજમાં નોંધપાત્ર તફાવત લાવી શકે છે, તેથી સમયાંતરે તમારા લોન કરારની સમીક્ષા કરવી યોગ્ય છે.