Whalesbook
પોસાય તેવી લોનનું આભાસી ચિત્ર
ઘર ખરીદનારાઓને આકર્ષવા માટે, બેંકો અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ (NBFCs) નવી લોન સ્ટ્રક્ચર્સ લાવી રહી છે. આ પ્રોડક્ટ્સ, જેમ કે મોરેટોરિયમ (ુકવણીમાં રાહત) અથવા બલૂન પેમેન્ટ્સ (મોટી રકમનું અંતે ચુકવણું), ટૂંકા ગાળાની બજેટ સમસ્યાઓ હલ કરતી દેખાય છે. પરંતુ, તેઓ વાસ્તવમાં ઊંચા નાણાકીય ખર્ચને છુપાવે છે. ઓછું પ્રારંભિક ચુકવણું પસંદ કરવાને કારણે, લોન લેનારાઓ લાંબા ગાળે પોતાની સંપત્તિ (equity) ગુમાવી શકે છે અને મોડી ચૂકવણીની સુવિધા માટે પ્રીમિયમ ચૂકવે છે.
ચક્રવૃદ્ધિ વ્યાજનું ગણિત
EMI મોરેટોરિયમ મોડેલનું મૂળ સરળતામાં છુપાયેલું છે. જ્યારે વ્યાજની ચૂકવણી સ્થગિત કરવામાં આવે છે, ત્યારે દેવું સ્થિર રહેતું નથી; તે ચક્રવૃદ્ધિ (compounding) થાય છે. આ એકઠું થયેલું વ્યાજ મુદ્દલ (principal) માં ઉમેરાય છે, જેના કારણે લોન લેનાર વ્યાજ પર વ્યાજ ચૂકવે છે. આના પરિણામે, કાં તો લોનની મુદત લંબાવવી પડે છે અથવા વધેલા મુદ્દલને પહોંચી વળવા માટે ભવિષ્યના EMI નોંધપાત્ર રીતે વધારવા પડે છે. વિશ્લેષકોનું માનવું છે કે ઊંચા વ્યાજ દરોના સમયગાળા દરમિયાન આ પ્રકારની લોન સ્ટ્રક્ચર્સનો ઉપયોગ ગ્રાહક પરના જીવનકાળના ખર્ચમાં વધારો કરતી વખતે પણ લોનની પોષણક્ષમતા જાળવી રાખવા માટે થાય છે.
પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશન અને બિલ્ડરનું જોખમ
'કબજા સુધી EMI નહીં' (no-EMI-till-possession) જેવી યોજનાઓમાં, મુખ્ય જોખમ ફક્ત વ્યાજ દરનું નથી, પરંતુ પ્રોપર્ટીની કિંમતનું પણ છે. આ વ્યવસ્થાઓ ઘણીવાર ઊંચા પ્રીમિયમના પ્રોજેક્ટ્સ સાથે સંકળાયેલી હોય છે, જ્યાં ધિરાણનો ખર્ચ રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યાંકનમાં જ સમાયેલો હોય છે. પરિણામે, જે લોન લેનારાઓ રાહત અવધિ મેળવી રહ્યા છે તેમ માને છે, તેઓ વાસ્તવમાં એક છૂપી ધિરાણ ફી ચૂકવી રહ્યા છે જે વાટાઘાટપાત્ર નથી. વધુમાં, જો બાંધકામ સમયમર્યાદામાં વિલંબ થાય, તો લોન લેનાર વ્યાજની ચૂકવણી માટે જવાબદાર રહેશે, ભલે તેમની પાસે મિલકત ઉપયોગમાં ન હોય કે ભાડાની આવક પણ ન મળતી હોય.
જોખમ વ્યવસ્થાપનનો દ્રષ્ટિકોણ
આ ફ્લેક્સિબલ લોન પ્રોડક્ટ્સ લોન લેનારના બેલેન્સ શીટમાં સિસ્ટમિક અસ્થિરતા દાખલ કરે છે. ખાસ કરીને બલૂન પેમેન્ટ સ્ટ્રક્ચર્સ આ ધારણા પર આધાર રાખે છે કે લોન લેનારની ભવિષ્યની આવકમાં નોંધપાત્ર વધારો થશે. જો મેક્રો-ઇકોનોમિક પરિસ્થિતિઓમાં ફેરફાર થાય અથવા વ્યક્તિગત કારકિર્દીના લક્ષ્યો પૂરા ન થાય, તો અંતિમ મોટી ચુકવણી રિફાઇનાન્સિંગ કટોકટી બની શકે છે. નિયમિત એમોર્ટાઇઝિંગ લોનની જેમ, જે માલિકીનો સ્પષ્ટ માર્ગ પૂરો પાડે છે, આ પ્રોડક્ટ્સમાં વ્યાજ દરના વાતાવરણ પર સતત નજર રાખવાની જરૂર પડે છે. જો લોન લેનારને લોનમાંથી વહેલા બહાર નીકળવું પડે, તો શરૂઆતની ઊંચી ફી અને કેપિટલાઇઝ્ડ વ્યાજને કારણે બહાર નીકળવાનો ખર્ચ પ્રતિબંધિત રીતે મોંઘો બની શકે છે.